T.C.
CUMHURBAŞKANLIĞI
Devlet Denetleme Kurulu
SAYI: 2006/1
TARİH: 06.02.2006
YABANCI UYRUKLU GERÇEK KİŞİLER İLE YABANCI ÜLKELERDE KURULAN
TÜZEL KİŞİLİĞE SAHİP TİCARET ŞİRKETLERİNİN TÜRKİYE CUMHURİYETİ SINIRLARI İÇERİSİNDE TAŞINMAZ EDİNMELERİ UYGULAMALARINA
İLİŞKİN İNCELEME RAPORUMUZDUR.
İÇİNDEKİLER
GİRİŞ
İNCELEMEYE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR
1. İNCELEMENİN KAPSAMI
2. İNCELEMENİN YÖNTEMİ
BİRİNCİ BÖLÜM
ARAŞTIRMA VE İNCELEMEDEKİ KISITLILIKLAR, İSTATİKSEL ANALİZLER
ARAŞTIRMA VE İNCELEMEDEKİ KISITLILIKLAR
1. TÜRK ASILLI YABANCI UYRUKLULARA İLİŞKİN OLARAK
2. TAŞINMAZIN NİTELİĞİNE İLİŞKİN OLARAK
3. TAŞINMAZLARIN BEDELLERİNE İLİŞKİN OLARAK
4. İŞLEM TARİHLERİNE İLİŞKİN OLARAK
5. YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERE İLİŞKİN OLARAK
6. SURİYE UYRUKLULARA İLİŞKİN OLARAK
İKİNCİ BÖLÜM
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNMELERİ VE YABANCI ÜLKE UYGULAMALARI
TARİHSEL GELİŞİM
1. OSMANLI DÖNEMİ
2. CUMHURİYET DÖNEMİ
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN SATIN ALMA YOLUYLA TAŞINMAZ EDİNMELERİ
1. KARŞILIKLILIK İLKESİ ÇERÇEVESİNDE TAŞINMAZ EDİNME
2. YASAL SINIRLAYICI KURALLAR
3. YABANCILARIN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNEBİLME YÖNTEMİ
B. BAZI ÜLKELERDEKİ UYGULAMALAR
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARA İLİŞKİN İSTATİSTİKSEL ANALİZLER
TANIM VE AÇIKLAMALAR
1. TANIMLAR
2. AÇIKLAMALAR
3. VERİLERİN ANALİZ ESASLARI
YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARIN GENEL DURUMU
1. TAŞINMAZIN NİTELİĞİ
2. COĞRAFİ BÖLGELER
3. İLK ON UYRUK
4. İLK ON İL
5. İLK ON İLÇE
SURİYE UYRUKLU YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLAR
1. TARİHSEL GELİŞİM
2. TAŞINMAZLARIN İNCELENMESİ
3. COĞRAFİ BÖLGELER
SURİYE UYRUKLULAR DIŞINDAKİ YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARIN EDİNME NEDENLERİNE GÖRE İNCELENMESİ
1. TAŞINMAZIN NİTELİĞİ
2. COĞRAFİ BÖLGELER
3. İŞLEM TARİHİ
4. İLK ON UYRUK
5. İLK ON İL
6. İLK ON İLÇE
TAPU YASASINDA DEĞİŞİKLİK YAPAN 4916 SAYILI YASANIN YÜRÜRLÜĞE GİRDİĞİ 19.07.2003 TARİHİ İLE 31.12.2004 TARİHİ ARASINDA YABANCI GERÇEK KİŞİLER TARAFINDAN EDİNİLMİŞ TAŞINMAZLARIN İNCELENMESİ
1. TAŞINMAZIN NİTELİĞİ VE BÖLGELERE DAĞILIMI
2. İLK ON UYRUK
3. İLK ON İL VE İLK ON İLÇE
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNMELERİ
0. KONUYA İLİŞKİN YASAL DÜZENLEMELER
1. YABANCI TÜZEL KİŞİLER
1. YABANCI TİCARET ŞİRKETLERİ
2. YABANCI DERNEK VE VAKIFLAR
BEŞİNCİ BÖLÜM
YABANCI TÜZEL KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARA İLİŞKİN İSTATİSTİKSEL ANALİZLER
TANIM VE AÇIKLAMALAR
1. TANIMLAR
2. AÇIKLAMALAR
A. YABANCI ÜLKELERDE KURULMUŞ OLAN ŞİRKETLERE (YABANCI ŞİRKETLER) AİT TAŞINMAZLAR
B. TÜRKİYE'DE KURULMUŞ OLAN YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERE AİT TAŞINMAZLAR
1. 6224 SAYILI YABANCI SERMAYEYİ TEŞVİK YASASINA GÖRE KURULMUŞ ŞİRKETLERE AİT TAŞINMAZLAR
2. 4875 SAYILI DOĞRUDAN YABANCI YATIRIMLAR YASASI KAPSAMINDAKİ ŞİRKETLERE AİT TAŞINMAZLAR
ALTINCI BÖLÜM
CEMAAT VAKIFLARINA AİT TAŞINMAZLAR
YEDİNCİ BÖLÜM
GENEL DEĞERLENDİRME
0. YABANCILARIN ÜLKEMİZDEKİ TAŞINMAZLARINA İLİŞKİN VERİLERE TOPLU BAKIŞ
1. KONUYA İLİŞKİN BAZI SAPTAMALAR
ANAYASA MAHKEMESİ KARARLARI
YABANCILARA AİT TAŞINMAZLARIN SAĞLIKLI BİR ENVANTERİNİN ÇIKARILMAMASI
TAŞINMAZ EDİNMELERİNİN YOĞUNLAŞTIĞI YERLER
YABANCILARIN EDİNEBİLECEKLERİ TAŞINMAZ YÜZÖLÇÜMÜNÜN ÜST SINIRININ AŞILMASI
YABANCILARIN KIRSAL ALANLARDA TAŞINMAZ EDİNİMİ
YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİ
YASAYA GÖRE SADECE BİNA EDİNEBİLECEK YABANCILARA AİT TAŞINMAZLARIN DURUMU
BAZI ÜLKELERİN UYRUKLULARINA AİT TAŞINMAZLARIN DURUMU
YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDAN SAĞLANAN GELİR
SEKİZİNCİ BÖLÜM
SONUÇ VE ÖNERİLER
0. SONUÇ
ÖNERİLER
I. GİRİŞ
İNCELEMEYE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR
1. İNCELEMENİN KAPSAMI
İnceleme esas olarak, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde edindikleri taşınmazlara ilişkin genel durumu kapsamaktadır.
Ancak, konu ile doğrudan ilgili olmamakla birlikte, yabancı ülke temsilciliklerine ait taşınmazlar ile Avrupa Birliği sürecinde gündemde olması nedeniyle cemaat vakıflarına ait taşınmazlar gibi konulara da kısaca değinilmiştir.
Öte yandan, sadece yabancı ülkelerde kurulan ticaret şirketlerinin tek başına incelenmesinin konunun bütünlüğünü görmeyi engelleyeceği düşünüldüğünden, Türkiye'de kurulmuş yabancı sermayeli şirketlerin de inceleme kapsamına alınmasında yarar görülmüştür.
İnceleme; 31.12.2004 tarihine kadar yapılan işlemlere dayandırılmıştır.
2. İNCELEMENİN YÖNTEMİ
İnceleme sırasında:
Konuyla ilgili literatür taraması yapılmış ve seçilen kaynaklardan yararlanılmıştır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ile Milli Emlak Genel Müdürlüğü (MEGM) başta olmak üzere, kamu kurum ve kuruluşlarından bilgi toplanmıştır.
İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesinin ve 81 il valisinin konuya ilişkin görüş ve değerlendirmeleri alınmıştır.
İstatistiksel verilerin analizi için Başbakanlık Devlet İstatistik Enstitüsü (DİE) ile iş birliği yapılmıştır.
II.BİRİNCİ BÖLÜM
ARAŞTIRMA VE İNCELEMEDEKİ KISITLILIKLAR, İSTATİKSEL ANALİZLER
1. ARAŞTIRMA VE İNCELEMEDEKİ KISITLILIKLAR
Yabancı gerçek kişilerin ve yabancı ticaret şirketlerinin Türkiye'de edindikleri taşınmazlara ilişkin istatistiksel analizler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı arşivinde bilgi işlem ortamında tutulan kayıtlara (TAKBİS) dayalı olarak yapılmıştır. Kayıtların içeriği kaçınılmaz olarak, aşağıda belirtilen olumsuzlukların rapora yansımasına neden olmuştur.
A.TÜRK ASILLI YABANCI UYRUKLULARA İLİŞKİN OLARAK
Doğuştan Türk vatandaşlığını kazanmış olup da İçişleri Bakanlığının izniyle vatandaşlıktan ayrılmak ya da Türk vatandaşlığını kaybetmek suretiyle bir başka devlet uyruğuna geçen çok sayıda Türk asıllı kişi bulunmasına karşın, kayıtlarda bu konumdaki yalnızca 5 kişinin taşınmaz sahibi olduğu gözükmektedir. Bu durumun, Türk asıllı kişilerden büyük bölümünün Türk kimlikleriyle, bir bölümünün ise Türk asıllı oldukları bildiriminde bulunmadan, yeni kimlikleriyle taşınmaz edinmiş olmalarından kaynaklandığı anlaşılmaktadır.
B. TAŞINMAZIN NİTELİĞİNE İLİŞKİN OLARAK
Tapu kayıtlarında taşınmazın türü, kullanım amacı, cinsi gibi niteliklerine ilişkin değişikliklerin Yabancı İşler Dairesi Başkanlığına bildirilmemesi nedeniyle incelemeye esas alınan verilerden bir bölümü taşınmazların güncel niteliklerini değil önceki niteliklerini yansıtmaktadır. Örneğin; 4875 sayılı Yasa kapsamında Türkiye'de kurulmuş yabancı sermayeli ticaret şirketlerinin edindikleri taşınmazların toplam yüzölçümünün %88.62'si arazi ve bağ-bahçe %0.1'i işyeri gözükmektedir.
C. TAŞINMAZLARIN BEDELLERİNE İLİŞKİN OLARAK
Bedele ilişkin incelemede, 19.07.2003-31.12.2004 tarihleri arasında edinilen taşınmaz değerleri esas alınmıştır. Tapuya bildirilen ortalama birim değerleri arasında önemli farklar bulunması ve kimi satışlarda taşınmaz değeri olarak gerçekçi olmayan miktarların bildirilmesi, bedellerin isabetli biçimde belirlenmesini güçleştirmektedir.
D. İŞLEM TARİHLERİNE İLİŞKİN OLARAK
Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı arşivinde son işlem tarihi itibarıyla yabancıların edindikleri taşınmazlara ilişkin bilgiler bulunmaktadır. Geçmişte yabancı uyruklulara aitken Türk uyruklulara geçen taşınmazlar konusunda bilgi bulunmadığından dönemler arasında sağlıklı bir karşılaştırma yapma olanağı bulunmamaktadır.
E. YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERE İLİŞKİN OLARAK
Tapu Yasasının 35. maddesinde 03.07.2003 günlü, 4916 sayılı Yasayla yapılan değişikliğe kadar yabancı ülkelerde kurulan ticaret şirketlerinin Türkiye'de taşınmaz edinmelerine ilişkin genel bir kural bulunmamaktadır. 4916 sayılı Yasa ile yapılan değişiklikten 2004 yılı sonuna kadar bu nitelikte yalnızca 5 şirketin taşınmaz edindiği görülebilmektedir. Buna karşılık yabancı ülkelerde kurulmuş ticaret şirketlerinin Türkiye'deki iştiraklerinin ya da hisse devri yoluyla tamamına sahip oldukları şirketlerin taşınmazları konusunda yeterli bilgiye ulaşılamamıştır. Bu dönemde yabancı şirketlerin doğrudan edindikleri taşınmazlara ilişkin bilgilerin bir bölümünün raporun hazırlandığı tarih itibarıyla ilgili birime ulaşmamış olması da güçlü bir olasılıktır.
31.12.2004 itibarıyla Hazine Müsteşarlığı Yabancı Sermaye Genel Müdürlüğü kayıtlarında "yabancı sermayeli şirket" olarak görünen 9607 şirketin, 5880'inde yabancı sermaye payı %50 ve daha fazla görünmekte, diğerlerindeki yabancı sermaye payı ise %50'nin altında bulunmaktadır. 4875 ve 6224 sayılı Yasalar uyarınca yabancı sermaye ile Türkiye'de kurulmuş olan şirketler ile yabancı ülkelerde kurulmuş olup Türkiye'deki şirketlere iştirak eden veya Türkiye'deki şirketleri devralmış yabancı şirketlerin sahip oldukları taşınmazlara ilişkin olarak Yabancı Sermaye Genel Müdürlüğü ve Yabancı İşler Dairesi Başkanlığında sağlıklı bilgi bulunmamaktadır.
6224 ve 4875 sayılı Yasalar dışındaki düzenlemelere göre ülkemize gelen yabancı sermayeli şirketlere (örneğin bankalar) ilişkin taşınmaz bilgileri de kayıtlarda net olarak görülememektedir.
Yabancı sermaye payı %50'nin üzerinde olan 5880 şirketin Yabancı Sermaye Genel Müdürlüğündeki isimleri ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sistemindeki isimleri bilgisayarda eşleştirilerek, bunlardan taşınmaz edinenlerin belirlenmesine çalışılmıştır. Belirtilen sınırlamalar ve bilgisayar kayıtlarındaki eşleştirmede en küçük farklılığın sonucu değiştirmesi nedeniyle net sonuçlara ulaşılamadığından yabancı sermayeli şirketlerle ilgili istatistik ve değerlendirmeler eksik kalabilmektedir.
F. SURİYE UYRUKLULARA İLİŞKİN OLARAK
Yabancı gerçek kişilere ait toplam 272.871.200 m2 yüzölçümündeki taşınmazların 241.467.705 m2'sinin Suriye uyruklulara ait görülmesi; bu toplam üzerinden yapılan değerlendirmelerde Suriyelilere ait taşınmazlara ilişin verilerin belirleyici olmasına neden olmakta, taşınmaz edinilmesine ilişkin dengeleri bozmaktadır.
III. İKİNCİ BÖLÜM
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNMELERİ VE YABANCI ÜLKE UYGULAMALARI
1.TARİHSEL GELİŞİM
A. OSMANLI DÖNEMİ
OOsmanlı ülkesinde, bazı fermanlar ayrık tutulursa, 1868 yılına değin yabancı kişiler taşınmaz mal edinememişlerdir. 16.06.1868 günlü Tebaa-i Ecnebiyenin Emlaka Mutasarrıf Olması Hakkında Geçici Yasa ile yabancılara Osmanlı ülkesinde taşınmaz edinme hakkı bazı koşullara bağlı olarak tanınmıştır. Yasaya göre;
- Yabancılar, sahip oldukları taşınmazlara ilişkin konularda Osmanlı yargı sistemine tâbi olacaklardır.
- Yabancılar, Hicaz vilayetinde taşınmaz edinemeyeceklerdir.
- Yabancı bir devletin uyrukluğunu edinmek için Osmanlı uyrukluğundan çıkmış olanlar bu Yasadan yararlanamayacaklardır.
- Yasanın ekindeki protokole katılmamış devletlerin uyrukluğundaki yabancılar, hiçbir şekilde taşınmaz edinemeyecektir.
Yabancıların, bu yasaya göre edindikleri taşınmazlara ilişkin hakları, Birinci Dünya Savaşına kadar devam etmiştir. 02.11.1914 günlü, Kavanin-i Mevcudede Uhudu Atikaya Müstenit Ahkamın Lağvı Hakkında Yasa ile yabancılara önceden tanınan akçalı, yönetsel ve yargısal nitelikteki tüm ayrıcalıklar kaldırılmıştır.
B. CUMHURİYET DÖNEMİ
1. Lozan Andlaşması
23 Ağustos 1923 günlü, 341 sayılı Yasa ile yürürlüğe giren Lozan Andlaşması ekindeki İkamet ve Selahiyeti Adliye Mukavelenamesinin 1. maddesine göre; andlaşmanın bu bölümündeki hükümlerden her birinin diğer bağıtlı devletlerin uyruklarına ve şirketlerine uygulanması açısından tam karşılıklılık aranacağı belirtilmektedir.
Mukavelenamenin 3. maddesinde; öteki bağıtlı devletler uyruklarının yürürlükteki düzenlemelere uygun olması koşuluyla Türkiye'de her çeşit taşınır ya da taşınmaz mal edinmeye, bunları mülkiyetlerinde tutmaya ya da başkasına devretmeye hakları olacağı belirtilmektedir.
Mukavelenamenin 5. maddesine göre ise; yabancı ortaklıkların, yürürlükteki düzenlemelere uygun olması koşuluyla her çeşit taşınır mal edinmeye hakları olacaktır. Ancak taşınmaz ediniminin ortaklığın temel kuruluş amacı olmaması gerekmektedir.
2. Tapu Yasası
Ülkemizde yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi konusundaki temel düzenleme 22.12.1934 günlü, 2644 sayılı Tapu Yasası ile yapılmıştır. Bu Yasanın 03.07.2003 günlü, 4916 sayılı Yasa ile değişik 35. maddesinin Anayasa Mahkemesinin 14.03.2005 günlü, E.2003/70, K.2005/14 sayılı Kararıyla iptal edilmesi üzerine 29.12.2005 günlü, 5444 sayılı Yasa ile 2644 sayılı Tapu Yasasının 35. maddesi yeniden düzenlenmiştir.
Tapu Yasasının 35. maddesinin yeni metninin yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmeleri konusunda getirdiği başlıca değişiklikler şunlardır:
- 35. maddenin 4916 sayılı Yasayla düzenlenen önceki metninde; "karşılıklı olmak ve yasal sınırlamalara uyulmak" koşulu; yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin yasalarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri için aranmakta iken, yeni metinde bu koşulun yalnızca yabancı uyruklu gerçek kişiler için aranması öngörülmüştür.
- Önceki metinde; taşınmaz türü ayırımı yapılmaksızın, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin yasalarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektara kadar "taşınmaz" edinebilecekleri ve bir üst sınır saptanmaksızın otuz hektardan fazla taşınmaz edinilmesinin Bakanlar Kurulunun kararına bağlı olduğu belirtilmişken, yeni metinde; yabancı uyruklu gerçek kişilerin ancak, "işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları" edinebilecekleri ve edinilecek taşınmaz yüzölçümünün iki buçuk hektarı geçemeyeceği, bu miktarı otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulunun yetkili olduğu belirtilmiştir.
- Önceki metinde; yabancı gerçek ve tüzel kişilerin sınırlı ayni hak edinmelerinde karşılıklılık koşulu aranmayacağı kurala bağlanmış ve edinilecek yüzölçümü konusunda açık bir düzenlemeye yer verilmemişken, yeni metinde, bu konuda; yabancı gerçek kişiler için karşılıklılık koşulu ve yüzölçümü sınırlaması getirilmiştir.
5444 sayılı Yasa yukarıda belirtilenlerin dışında; karşılıklılığın tanımı, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin toprak edinemeyecekleri yerler, bir ilde toplam olarak sahip olacakları taşınmaz yüzölçümü gibi konularda kimi değişiklikler içermektedir.
35. maddenin yeni metni, yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinimleri konusunda önceki metne oranla önemli sayılabilecek kimi kısıtlamalar getirmiştir. Buna karşılık, maddenin ikinci fıkrasında; yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin yasalarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin, "ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak" edinebileceklerinin belirtilmesiyle yetinilmiş; maddenin yedinci fıkrasında da; yabancı gerçek ve tüzel kişilerin kamu yararı ve ülke güvenliği açısından taşınmaz sahibi olamayacakları yerler sayılmıştır.
Yeni düzenlemeyle, yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin yasalarına göre kurulan ticaret şirketlerinin taşınmaz edinmeleri konusundaki, karşılıklı olmak ve 30 hektarı geçmemek koşulları kaldırılmıştır.
2. YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN SATIN ALMA YOLUYLA TAŞINMAZ EDİNMELERİ
A. KARŞILIKLILIK İLKESİ ÇERÇEVESİNDE TAŞINMAZ EDİNME
2644 sayılı Tapu Yasasının inceleme dönemi içinde yürürlükte olan 35. maddesi yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmelerini; karşılıklı olmak ve yasayla getirilen sınırlamalara uymak koşullarına bağlamıştır.
Devletler arası ilişkilerde karşılıklı işlem esası, devletlerin ülkeleri üzerindeki egemenlik haklarının doğal sonuçlarından biridir. Karşılıklılık en az iki devlet arasında uygulanan ve her birinin ülkesinde diğerinin vatandaşlarına aynı nitelikteki hakları tanımaları durumudur.
Tapu Yasasının inceleme döneminde yürürlükte bulunan 35. maddesinde aranan karşılıklılığın, yasal ve eylemli karşılıklılık olduğunda bir duraksama yoktur. Yabancının devleti ile Türkiye arasında bir sözleşmenin bulunması, Tapu Yasasının 35. maddesi çerçevesinde karşılıklılığın gerçekleşmesi için yeterli değildir. Ahdi karşılıklılık da denilen ve kaynağını sözleşmeden alan karşılıklılık, eylemli olarak böyle bir işlemin uygulanmakta olduğunu göstermez. Yabancı bir devlet; Türk uyruklular için bazı sınırlamalar getirmiş ise (yer, miktar, cins, izin alma, ikamet yönünden), o devletin uyruklusu da ancak Türkiye'de aynı sınırlamalara bağlı olarak taşınmaz edinebilir.
Maddenin yeni metninde, "Karşılıklılığın tesbitinde hukuki ve fiili durum esas alınır" denilmektedir. Ancak; karşılıklılıktan söz ederken, ülkelerin sosyo-ekonomik gelişmişlik durumuna da eş düzeyli olarak bakılması gerekir. Vize uygulamaları ve satın alma güçleri arasında oluşan uçurumlar karşılıklılık ilkesinin eylemli olarak gerçekleşmesini, iki ülke vatandaşlarının taşınmaz edinme açısından eşit konumda olmalarını önemli ölçüde engellemektedir.
Ülkemizde taşınmaz edinmek isteyen yabancılar, vatandaşı oldukları ülkenin durumuna göre çeşitli gruplara ayrılmaktadır. Bu gruplandırma şöyledir:
- Taşınmaz edinimi konusunda Türkiye ile arasında karşılıklılık bulunan ülkeler (88 ülke),
- Taşınmaz edinimi konusunda Türkiye ile arasında karşılıklılık bulunmayan ülkeler (33 ülke),
- Vatandaşları, Türkiye'de sadece bina mülkiyeti edinebilen ülkeler (26 ülke),
- Vatandaşları, Türk Dışişleri ve İçişleri bakanlıklarının ortak izniyle taşınmaz edinebilen ülkeler (6 ülke).
Yukarıdaki gruplardan herhangi birinde yer almayan 37 ülke bulunmaktadır. Bu ülkelerin uyruklarının, günümüze kadar Türkiye'de taşınmaz edinimine ilişkin bir istemleri olmadığından; karşılıklılık durumlarının belirlenmesi bakımından, gerek Dışişleri Bakanlığında gerekse Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünde yeterli bilgi bulunmamaktadır.
B. YASAL SINIRLAYICI KURALLAR
1. Tapu Yasası
2644 sayılı Tapu Yasası'nın 27.07.2005 tarihine kadar yürürlükte olan 35. maddesine göre, yabancı gerçek kişiler;
- Karşılıklı olmak,
- Yasal sınırlamalara uymak,
- 30 hektardan fazla olmamak (yasal miras hariç),
koşuluyla Türkiye'de taşınmaz edinebilmektedirler.
2. Köy Yasası
442 sayılı Köy Yasası'nın 87. maddesi yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köylerde taşınmaz edinimlerini yasaklamaktaydı. Bu madde, 03.07.2003 günlü, 4916 sayılı Yasanın 38/a maddesi ile yürürlükten kaldırılmıştır.
2644 sayılı Yasanın 29.12.2005 günlü, 5444 sayılı Yasa ile değişik 35. maddesinde; yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de ancak iş yeri ve mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzi imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilecekleri öngörülmüş, ancak ticaret şirketleri yönünden bir kısıtlama getirilmemiştir.
3. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yasası
1981 yılında çıkarılan 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yasası uyarınca; birinci ve ikinci derece askeri yasak bölgeler ile güvenlik bölgelerinde yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişiler taşınmaz edinemezler.
Mukabele-i Bilmisil Yasası
28.05.1927 günlü, 1062 sayılı Hudutları Dahilinde Tebaamızın Emlakine Vaziyet Eden Devletlerin Türkiye'deki Tebaaları Emlakine Karşı Mukabele-i Bilmisil Tedabiri İttihazı Hakkında Yasa'nın 1. maddesinde; "İdari mukarrerat veya fevkalade veya istisnai kanunlarla Türkiye tebaasının hukuku mülkiyetini kısmen veya tamamen tahdit eden devletlerin Türkiye'deki tebaasının hukuku mülkiyeti dahi İcra Vekilleri Heyeti kararıyla Hükümet tarafından mukabele-i bilmisil olmak üzere kısmen veya tamamen tahdit ve menkulât ve gayrımenkulâtına vaziyet olunabilir." denilmiştir.
5. Türk Vatandaşlığı Yasası
4403 sayılı Türk Vatandaşlığı Yasası'nda, vatandaşlığın kazanılması ve kaybedilmesi bağlamında, taşınmaz edinimine ilişkin bazı düzenlemelere de yer verilmiştir.
Yasa'nın (29.06.2004 günlü, 5203 sayılı Yasayla değişik) 29. maddesinde; "Bu Yasa gereğince Türk Vatandaşlığını kaybeden kişiler, kayıp tarihinden başlayarak yabancı muamelesine tabî tutulur. Ancak doğumla Türk vatandaşı olup da, İçişleri Bakanlığından vatandaşlıktan çıkma izni alanlar ve bunların vatandaşlıktan çıkma belgesinde kayıtlı reşit olmayan çocukları; ... Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanmaya devam ederler. Yasa'nın 33 ve 35. madde hükümleri saklıdır." denilmiştir.
6. Özel Öğretim Kurumları Yasası
08.06.1965 günlü, 625 sayılı Özel Öğretim Kurumları Yasası'nın 20. maddesinde; "Bu Yasa'nın yürürlüğe girdiği tarihten önce yabancılar tarafından açılmış bulunan özel öğretim kurumlarının … yeni arazi edinmeleri ve kapasitelerini en fazla beş misline kadar artırabilmeleri Bakanlar Kurulunun kararına bağlıdır. Bunun dışında binaları genişletilemez, çoğaltılamaz, şubeleri açılamaz, mevcut binaların yerine kaim olmak üzere yeniden binalar inşa edilemez, herhangi bir suretle mülk edinilemez veya kiralanamaz. Mevcut binalarda ihtiyaç halinde yapılacak tamirat ve tadilat Bakanlığın iznine tabidir." denilmiştir.
C. YABANCILARIN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNEBİLME YÖNTEMİ
Ülkemizde taşınmaz edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişiler, Tapu Yasasının 35. maddesi uyarınca karşılıklılık ilkesine ve yasal sınırlamalara tâbi olduklarından, öncelikle bu durumlarının saptanması gerekmektedir.
Yabancıların taşınmaz ediniminde izlenen yöntem açısından, Hatay İlimizdeki özel durum ile ilgili bazı bilgileri burada vermekte yarar vardır.
3. BAZI ÜLKELERDEKİ UYGULAMALAR
Almanya'da, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin bu ülkede taşınmaz edinmeleri konusunda 30 Temmuz 1998'den önce bazı sınırlamalar bulunmaktaydı. Bu tarihte yürürlüğe giren Medeni Yasanın Uygulanmasına İlişkin Yasanın 86. maddesi ile bu kısıtlamalar kaldırılmıştır. Ancak Federal Hükümetin, yabancılara taşınmaz satışı konusunda düzenleyici bazı işlemler yapma yetkisi bulunmaktadır.
İngiltere'de, taşınmaz edinimi konusunda yabancı gerçek ve tüzel kişiler için bir sınırlama yoktur.
İspanya'da, 1986 yılına kadar tüm yabancı uyruklular için geçerli kimi kısıtlamalar varken, Avrupa Birliği üyeliği sonrasında, Avrupa Topluluğu Sözleşmesi uyarınca, üye devlet vatandaşları için belirli bölgeler dışında bu kısıtlamalar kaldırılmıştır.
İspanya'da, taşınmazlar üzerinde mülkiyet ve sınırlı ayni hakların ediniminin ulusal güvenlik nedeniyle sınırlandığı bölgeler üç gruba ayrılmıştır;
- İspanya kıyıları,
- Katalanya, Cebelitarık, Kadiz Körfezi ve Fransa sınır bölgeleri,
- Kuzey Afrika'daki İspanyol topraklarıdır.
İlk iki gruba giren bölgelerde taşınmaz edinimi, İspanyol vatandaşları için de askeri makamlardan izin alınmasını gerektirmektedir. Kuzey Afrika'daki İspanyol topraklarına ilişkin sınırlama ve yasaklar ise sadece AB üyesi devlet vatandaşı olmayan gerçek ve tüzel kişiler için geçerlidir. Bu sınırlamalar, hisselerinin %50'sinden fazlası AB üyesi devlet vatandaşı olmayan gerçek ve tüzel kişilere de uygulanmaktadır.
İspanya'da yüzölçümü 82,2 km2 den küçük adalar üzerinde AB üyesi ülke vatandaşları dışındaki, yabancıların mülk edinmelerine izin verilmemektedir. Diğer bölgelerde ise; yabancıların mülkiyetinde bulunan toplam alanın, o bölgenin yüzölçümünün %15'ini aşmaması gerekmektedir. Bu oran; Kadiz Körfezi ve Cebelitarık'ta %10, Kuzey Afrika'da %5'tir.
Macaristan'da, genel kural olarak yabancı gerçek veya tüzel kişiler yetkili makamların izni ile taşınmaz edinebilmektedir. Karşılıklılık yoksa veya kamu yararına aykırı bir durum söz konusu ise yabancının istemi reddedilebilmektedir. Ülkeye yasal yollardan göçmen olarak gelenlere, kendilerine taşınmaz bağışlanmış veya miras bırakılmış olanlara ve gelirleriyle en az beş yıl Macaristan'da yaşamını sürdürebilecek olanlara taşınmaz edinme izni verilebilmektedir. Özel koruma bölgelerinde veya tarımsal alanlarda yabancıların sadece veraset yoluyla taşınmaz edinebilmektedir.
İtalya'da, yabancıların taşınmaz edinmeleri özel bir sınırlamaya tâbi tutulmamıştır. Bununla birlikte, kamu güvenliğinin gerektirdiği durumlarda, Hükümet tarafından bazı sınırlamalar konulabilmektedir.
İrlanda Cumhuriyeti'nde, tarımsal amaçla kullanılacak arazilerin yabancılar tarafından edinimine bazı sınırlamalar getirilmiştir. Yabancıların tarımsal amaçla iki hektardan büyük arazi edinebilmeleri için Tarım Bakanlığının izni gerekmektedir. İrlanda'nın, Avrupa Birliğine katılmasından sonra, Avrupa Topluluğu Sözleşmesi uyarınca, yerleşme serbestisinden yararlanmak isteyen AB üyesi devletlerin vatandaşları için izin koşulu kaldırılmıştır.
İsveç'te, yerleşim yeri bulunmayanların, bu ülkede beş yıldan beri yaşamayanların, İsveç vatandaşı ile evli olmayanların ve yabancı şirketlerin taşınmaz edinebilmeleri için yetkili makamlardan izin almaları gerekmektedir.
Yunanistan'da, yabancı gerçek ve tüzel kişiler, sınır bölgeleri dışında taşınmaz edinebilmektedirler.
22.06.1927 tarihli Kararname ve daha sonra çıkarılan bazı kararnameler ile belirlenen bazı sınır bölgelerinde, tüm yabancıların taşınmaz edinimine çeşitli kısıtlamalar getirilmişti. Yabancılar, bazı bölgelerde ise 15 yıl boyunca sadece yerleştikleri bölgedeki tek taşınmazı edinebilmişlerdir.
Bu yasal düzenlemenin, Avrupa Topluluğu Mahkemesinin 305/87 sayılı kararı ile Topluluğu kuran antlaşmanın bazı maddelerine aykırı bulunması üzerine Yunanistan, Avrupa Birliğine üye ülkelerin vatandaşları bakımından sınırlamaları kaldırmıştır.
Suriye'de, yabancılar karşılıklılık ilkesi çerçevesinde ve İçişleri Bakanlığının izniyle kent merkezlerinde taşınmaz mal edinebilmektedirler.
Bulgaristan'da, yabancı gerçek ve tüzel kişiler sadece bina edinebilmektedirler. Bina dışındaki taşınmazlara, bu ülkenin yasalarına göre bir şirket kurmak veya kurulmuş bir şirkete ortak olmak, özelleştirme ve doğrudan yabancı yatırım yollarıyla sahip olunabilmektedir.
İsrail topraklarının %93'ü devlete, %7'si yerel yönetimlere ve özel hukuk kişilerine aittir.
İsrail Toprak Konseyinin 371 sayılı Kararına göre; bir yabancının arazi edinebilmesi için, Kırsal ve Tarımsal Toprak Komitesinin önerisi ve Toprak Konseyi Başkanının onayı gerekmektedir. Arazi edinme hakkı, bir taşınmazın beş yıldan uzun süre için kullanım ya da kiralama hakkının bir sözleşmeyle yabancı kişiye geçmesi anlamına gelmektedir.
İsrail topraklarının %7'sini oluşturan, yerel yönetimlere ve özel hukuk kişilerine ait araziler üzerinde ise yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinmelerine ilişkin bir kısıtlama yoktur.
İran'da, yabancı gerçek veya tüzel kişiler tarım arazisi edinememektedir. Tarım arazisi dışında taşınmaz edinmek isteyen yabancıların başvuruları Dışişleri Bakanlığınca karşılıklılık ilkesi bakımından değerlendirilmektedir. İran'daki sürekli yerleşimlerine son verecek yabancılar, sahip oldukları taşınmazları ülkeden ayrılışlarından itibaren altı ay içinde bir İran vatandaşına veya bu ülkede yasal olarak taşınmaz edinebilecek durumdaki başka bir yabancıya devretmek zorundadır.
Ermenistan'da, yabancı gerçek ya da tüzel kişiler, arazi dışında her tür taşınmaz edinebilmektedirler. Yabancıların miras veya bağış yoluyla edindikleri arazileri bir yıl içerisinde tasfiye etmeleri gerekmektedir.
Gürcistan'da, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi konusunda bir kısıtlama yoktur.
IV. ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARA İLİŞKİN İSTATİSTİKSEL ANALİZLER
1. TANIM VE AÇIKLAMALAR
A. TANIMLAR
Bu bölümde, çalışma içerisinde belirtilen çeşitli yasa, terim ve ifadelerin tanım, açıklama ve kapsamları hakkında bilgi verilmiştir.
Bedel: Taşınmazın tapu harcına esas tutulan ve emlak vergisine esas değerinden düşük olmayan bedelidir.
Coğrafi Bölge, İl ve İlçeler: 31.12.2004 itibarıyla ülkemizde 7 coğrafi bölgede 81 il ve bunlara bağlı 850 ilçe ile 73 il merkezi (merkez ilçe) bulunmaktadır.
Tapu kayıtlarına göre, 7 coğrafi bölgede de yabancı gerçek kişilere ait taşınmazlar bulunmaktadır.
Yabancı gerçek kişilere ait taşınmazların bulunduğu illerin bölgelere göre dağılımına bakıldığında; Marmara, Ege, Akdeniz ve İç Anadolu'da yer alan tüm illerde; Karadeniz ve Güneydoğu Anadolu Bölgesinde bulunan illerin %89'unda ve Doğu Anadolu Bölgesi illerinin %43'ünde yabancıların taşınmaz edinmiş oldukları görülmektedir.
Yabancı gerçek kişilere ait taşınmazların bulunduğu ilçelerin bölgelere göre dağılımı incelendiğinde ise, Marmara Bölgesindeki ilçelerin %74'ünde, Akdeniz Bölgesindekilerin %60'ında, Ege Bölgesindekilerin %57'sinde, İç Anadolu Bölgesindekilerin %29'unda, Karadeniz Bölgesindekilerin %26'sında, Güneydoğu Anadolu Bölgesindekilerin %25'inde ve Doğu Anadolu Bölgesindekilerin %10'unda yabancıların taşınmaza sahip oldukları saptanmıştır.
Ülkemizdeki 81 ilin %86'sında (70 il) yabancıların taşınmaz edindikleri görülmektedir. Yabancıların taşınmaza sahip olmadıkları iller ise, Karadeniz Bölgesinde; Gümüşhane ve Bayburt, Doğu Anadolu Bölgesinde; Ağrı, Bingöl, Bitlis, Erzincan, Erzurum, Hakkari, Muş, Van, Güneydoğu Anadolu Bölgesinde; Siirt'tir.
Ülkemizde, büyükşehir belediyesi olan 16 il bulunmaktadır. Bu illerden sadece Erzurum'da yabancılara ait taşınmaza rastlanmamıştır.
850 ilçeden 99'u, büyükşehir belediyesi sınırları içinde, 751'i ise dışındadır. 73 merkez ilçeden, 14'ünde yabancılara ait taşınmaz yoktur.
Büyükşehir belediyesi sınırları içindeki 99 ilçeden 90'ında (%92) ve diğer 751 ilçenin 213'ünde (%28) de yabancıların taşınmazları bulunmaktadır.
Büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde yer almasına karşın, yabancıların taşınmazı bulunmayan ilçeler: Ankara'da Akyurt, Bâlâ, Elmadağ ve Kalecik; Erzurum'da Merkez ve Ilıca; İzmir'de Bayındır; Sakarya'da Akyazı ve Ferizli'dir.
Yabancıların taşınmaz edinmiş oldukları ilçelerin illere göre dağılımına bakıldığında; Mersin, İstanbul, Kocaeli ve Muğla illerinin tüm ilçelerinde (il merkezleri dahil) ve ayrıca İzmir'de %93, Hatay'da %92, Yalova'da %83, Edirne ve Tekirdağ'da %78, Bursa'da %76, Antalya'da %73, ve Adana'da %69 oranında dağılım olduğu görülmektedir.
Merkez ilçeler (il merkezleri) dahil 923 ilçenin 362'sinde (%39) yabancılara ait taşınmaz bulunmakta olup, söz konusu edinimlerin özellikle il merkezleri ile büyükşehirlerde yoğunlaştığı görülmektedir.
Kişi Sayısı: Ülkemizde taşınmaz edinmiş olan yabancı gerçek kişilerin sayısıdır. Aynı kişinin birden fazla taşınmaza sahip olduğu durumlarda, kişi sayısı "1" olarak alınmış ve bu sayı kişinin edinmiş olduğu ilk taşınmaz (edinme tarihi itibarıyla) ile eşleştirilmiştir. Bu nedenle, rapor içerisinde yer alan bazı çizelgelerde taşınmaz sayısı veya yüzölçümü alanları dolu gelirken, kişi sayısı "0" gelebilmektedir.
Taşınmaz Sayısı: Yabancı gerçek kişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazların sayısıdır. Aynı taşınmaz, birden fazla işlem görmüş ise; edinim tarihine göre ilk sırada yer alan kayıttaki taşınmaz (kişi sayısında olduğu gibi) "1" olarak alınmıştır. Bu taşınmazın daha sonraki tarihlerde görmüş olduğu işlemlere ait kayıtlarda ise taşınmaz sayısı "0" olarak alınmıştır.
Türk Asıllı Yunanistan Uyruklular: Bu tanım tapu sicili açısından Yunanistan vatandaşı olan Batı Trakya Türkleri için kullanılmaktadır.
B. AÇIKLAMALAR
Bu çalışmada Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden alınan, 31.12.2004 tarihi itibarıyla yabancı gerçek kişilere ait taşınmazlara ilişkin bilgiler incelenmiştir. Tapu sicil işlemleri 31.12.2004 öncesinde gerçekleştirilmiş bazı taşınmazlara ilişkin bilgiler; henüz veri girişi yapılmadığı için kayıtlara yansımamış olabilir.
Belirtilen kayıtlar içinde Türk asıllı Yunan uyruklular da vardır. Çalışmamızda sadece Türkiye toplamı için genel durum incelenirken, "yabancı" ve "Türk asıllı, Yunanistan uyruklu" olarak ikili ayrıma yer verilmiş, diğer bölümler ise yabancıların tamamı açısından ele alınmıştır.
Çalışma kapsamında incelenen veri seti toplam 77.643 kayıttan, her kayıt ise 21 alandan (değişkenden) oluşmaktadır. Söz konusu alanlar içinde tanımlayıcı olarak ele alınabilecek olan 3 farklı değişken olarak taşınmazın tür tipi (3 farklı içerik), kullanım amacı (14 farklı içerik) ve cins (2269 farklı içerik) yer almaktadır. Bunların dışındaki diğer değişkenler ise uyruk, yerleşim yeri (il, ilçe, köy ve mahalle) nitelik bileşenleri, kayıt tarihi, edinim nedeni (30 farklı içerik), yüzölçümü, kişi ve taşınmaz sayısı vb. dir.
Taşınmazın tür tipi olarak; arsa/arazi (boş), arsa/arazi (binalı, meskenli) ve bağımsız bölüm (konut) kategorileri bulunmaktadır. Taşınmazın kullanım amacı olarak; mesken, iş/ticaret, eğlence/toplantı, okul/eğitim, hastane/tedavi, depo/antrepo/ardiye, elçilik, askeri, fabrika, dini, zirai, yol, otel ve bilinmeyen kategorileri vardır. Taşınmazın cins değişkeninde ise; dükkân, mağaza, sosyal tesis, mesken, bahçe, arsa gibi taşınmazın niteliği hakkında bilgi veren alt değişkenler yer almaktadır.
Cins kategorisinde 2269 farklı içerik bulunmasının nedeni; aynı içeriğe sahip alanların farklı ifadelerle temsil edilmesidir.
İstatistiksel analizler yapabilmek için cins ve edinim nedeni alanlarının gruplanmasına gereksinim duyularak nitelik açısından arazi/tarla, arsa, bağ/bahçe, konut, turistik tesis ve işyeri şeklinde 6'lı; edinim nedeni açısından ise tapu kayıtlarında 30 farklı ifade ile sınıflandırılan değişkenler satış, miras, mahkeme kararı, kadastro, diğer gibi ifadelerden oluşan 5 kategori halinde yeniden gruplandırılmıştır.
Tarihsel gelişim içerisinde taşınmaz edinimine ilişkin çeşitli mevzuatın (yasa ve fermanlar) yürürlükte olması ve 2644 sayılı Tapu Yasasının yabancıların taşınmaz edinmelerine yönelik 35. maddesinin çeşitli tarihlerde değiştirilmiş olması nedeniyle, incelemenin aynı zamanda belirli tarih aralıklarına göre yapılması gereği ortaya çıkmıştır.
TKGM bilgi işlem kayıtlarında; mahalle, köy, belediyeler (alt kademe belediyeleri dahil) aynı sütunda (mah/köy adlı alan) ve sadece metin formatında belirtilmiştir. Bu nedenle; ilgili tapu sicil müdürlüklerince düzenlenerek merkeze gönderilen ve merkezdeki bilgi işlem kayıtlarına esas olan bilgi formlarında, adı yazılı yerleşim yerlerinin köy veya mahalle olup olmadığı ayrıştırılamamakta; keza söz konusu yerleşimin şehir ya da kasaba belediyesinin sınırları içindeki bir mahalle olup olmadığı da bilinememektedir.
Bu nedenlerle TKGM kayıtları, DİE'nin 31.12.2004 tarihli idari bölünüş yapısına göre, il ve ilçe ayrımında incelenebilmiş olup, il ve ilçelere göre incelenen kayıtlar; il toplamları, merkez ilçeler (il merkezleri), büyükşehir belediyesi olan illerin ilçeleri ve diğer ilçeler olmak üzere dört kategoride farklılaştırılmıştır.
C. VERİLERİN ANALİZ ESASLARI
Yapılan istatistiksel analizler sonucunda elde edilen bilgiler, bir bütünlük ve sıra oluşturacak şekilde çizelgeleştirilmiştir. Çizelgelerde sıralama ölçütü olarak "yüzölçümü" büyüklüğü dikkate alınmış, yüzde hesaplamaları ise ana toplamlar üzerinden yapılmıştır. Bu işlem, taşınmazın niteliğine göre (arsa, arazi ve tarla, işyeri vb.) verilen çizelgelerde aynı mantık çerçevesinde gerçekleştirilmiştir. Böylece, taşınmazın niteliğine göre ilk on gruplamalarında gerçekleşen değişimlerin kolaylıkla izlenebilmesi sağlanmıştır. Yüzdeler ise hem grup toplamları için hem de her alt kalem için ana toplamlara ayrı ayrı oranlanmak suretiyle elde edilmiştir.
Çalışmada, yabancı gerçek kişilerin ülkemizde edinmiş oldukları taşınmazlara ait analiz çizelgelerini içeren kısımlar aynı sistematik içinde ele alınmıştır. Buna göre; her bir kısım, taşınmazların nitelikleri, tapuda işlem gördükleri tarih ve coğrafi bölgelere göre dağılımları ile yüzölçümü büyüklüğüne göre yapılan sıralama dikkate alınarak; ilk on il, ilk on ilçe ve ilk on uyruk bilgilerinden oluşacak şekilde tasarlanmıştır.
2. YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARIN GENEL DURUMU
Bu bölümde, yabancı gerçek kişilere ait taşınmaz kayıtları "yabancı", "Türk asıllı Yunan uyruklular" ve "Suriye uyruklular" olarak üçlü ayrımda incelenmiştir.
A. TAŞINMAZIN NİTELİĞİ
* Türkiye'de taşınmaz edinmiş olan yabancı gerçek kişilerin sayısı 51.012, bunlara ait taşınmaz sayısı 47.240 ve bu taşınmazların yüzölçümü 272.871.200 m2 dir. Yabancılara ait taşınmazların yüzölçümünün, kadastrosu yapılmış alanların yüzölçümüne (384.561.000.000 m2) oranı yüzbinde 71'dir. Gerçek kişilerin 12.924'ü Türk asıllı Yunan uyruklu, 2469'u Suriye uyruklu, 35.619'u da diğer yabancı uyruklulardır.
Taşınmazların sayı olarak 11.508'i Türk asıllı Yunan uyruklu, 4596'sı Suriye uyruklu, 31.136'sı ise diğer yabancılara aittir.
Taşınmazların yüzölçümü olarak 3.688.066 m2 si Türk asıllı Yunan uyruklulara, 241.467.705 m2 si Suriye uyruklulara, 27.715.420 m2 si ise diğer yabancılara aittir.
* İncelemenin kapsamını oluşturan taşınmazların sahiplerinden %25.4'ü Türk asıllı Yunan uyruklular, %4.8'si Suriye uyruklular, %69.8'i ise diğer yabancılardır. Taşınmazların sayısal dağılımına bakıldığında, Türk asıllı Yunan uyruklulara ait taşınmazlar toplamın %24.3'ünü Suriye uyruklulara ait taşınmazlar toplamın %9.7'sini diğerleri ise %65.9'unu oluşturmaktadır. Ancak sahip olunan taşınmazların yüzölçümü dikkate alındığında ortaya farklı bir görüntü çıkmaktadır. Buna göre, ülkemizde taşınmaz edinmiş kişilerin %25.3'ünü ve bu taşınmazların %24.4'ünü oluşturan Türk asıllı Yunan uyruklular toplam yüzölçümü açısından %1.4'lük paya sahiptir. Suriye uyrukluların sahip oldukları yüzölçümü %88.5, diğerleri %10.1'dir.
Genel olarak bakıldığında; her yabancı gerçek kişi başına düşen yüzölçümü 5.349 m2 iken; bu miktar Türk asıllı Yunan uyruklularda 285 m2, Suriye uyruklularda 97.800 m2, diğer yabancılarda ise 778 m2 dir. Aynı farklılık taşınmaz başına düşen yüzölçümünde de görülmektedir. Buna göre, taşınmaz başına 5.776 m2 olan ortalama; Türk asıllı Yunan uyruklulara ait taşınmazlarda 320 m2, Suriye uyruklularda 52.538 m2, diğer yabancılarda ise 890 m2 dir.
Taşınmazın niteliği açısından da benzer bir dağılım görülmektedir. Toplam 231.806.494 m2 arazinin, Türk asıllı Yunan uyruklular 1.929.153 m2, Suriye uyruklular 214.284.516 m2, diğerleri 15.592.825 m2 sine sahiptir. 31.808.269 m2 bağ-bahçenin ise; Türk asıllı Yunan uyruklular 564.893 m2, Suriye uyruklular 25.713.937, diğerleri ise 5.529.439 m2 sine sahiptir.
* Taşınmazların nitelikleri açısından yüzölçümü büyüklüğüne göre sıralamasına bakıldığında, birinci sırayı 231.806.494 m2 (%84.95) ile arazi, ikinci sırayı 31.808.269 m2 (%11.66) ile bağ ve bahçe, üçüncü sırayı 5.055.918 m2 (%1.85) ile arsa, dördüncü sırayı 3.972.203 m2 (%1.46) ile konut, beşinci sırayı 175.637 m2 (%0.06) ile işyeri ve altıncı sırayı 52.680 m2 (%0.02) ile turistik tesis almaktadır (Çizelge:1).
* Arazi niteliğindeki taşınmazların %1'i Türk asıllı Yunan uyruklu yabancılara, %93'ü Suriye uyruklulara, %6'sı diğer yabancılara aittir. Arazi cinsinden yapılmış edinimlerin coğrafi bölgelere göre dağılımına bakıldığında; birinci sırayı %48.5 ile Güneydoğu Anadolu Bölgesi, ikinci sırayı %47.8 ile Akdeniz Bölgesi, üçüncü sırayı ise %1.48 ile Marmara Bölgesi almaktadır.
* Ülkemizde, yabancı gerçek kişilere ait toplam 13.833 konutun 2.410'u Türk asıllı Yunan uyruklulara, 402'si Suriye uyruklulara, 11.021'i diğer yabancılara aittir.
B. COĞRAFİ BÖLGELER
* Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de sahip oldukları taşınmazların toplam yüzölçümü açısından %47'si Güneydoğu Anadolu Bölgesindedir.
* İkinci sırayı Akdeniz Bölgesi almakta, bunu Marmara, Ege, İç Anadolu, Doğu Anadolu ve Karadeniz Bölgeleri izlemektedir (Çizelge:2)
C. İLK ON UYRUK
aşınmazların toplam yüzölçümü büyüklüğüne göre en büyük paya 241.467.705 m2 alanla Suriye uyruklular sahiptir. Suriye uyrukluları 7.515.874 m2 ile Almanya, 4.724.552 m2 ile Lübnan, 4.279.531 m2 ile Yunanistan, 3.664.104 m2 ile İngiltere, 2.821.824 m2 ile ABD, 2.761.663 m2 ile Mısır, 841.262 m2 ile Fransa, 788.103 m2 ile Avusturya ve 681.420 m2 ile Hollanda izlemektedir (Çizelge: 3).
D. İLK ON İL
Ülkemizdeki yabancı gerçek kişilere ait taşınmazların dağılımında alan büyüklüğü açısından ilk sırayı, 117.205.283 m2 (%43) ile Hatay İli almaktadır. Hatay İlini; 55.030.989 m2 (%20.2) ile Kilis, 50.067.410 m2 (%18.3) ile Mardin ve 23.050.427 m2 (%8.4) ile Gaziantep, 5.473.282 m2 (%2) ile İstanbul, 3.483.903 m2 (%1.3) ile Muğla, 3.237.154 m2 (%1.2) ile Adana, 2.652.082 m2 (%1) ile Antalya, 2.325.332 m2 (%0.9) ile İzmir ve 1.678.414 m2 (%0.7) ile Bursa izlemektedir (Çizelge: 4).
Türk asıllı yabancılar; hem ilk on il, hem de diğer iller toplamında, kişi sayısı olarak toplamın %25'ine, taşınmaz sayısı bakımından ilk on ilde %26'sına, diğer illerde %20'sine sahipken, taşınmazların toplam yüzölçümü açısından ilk on ilde %1'ine, diğer illerde %15'ine sahiptir (Çizelge: 4).
E. İLK ON İLÇE
Ülkemizde yer alan tüm ilçeler (il merkezleri dahil) için taşınmazların toplam yüzölçümü büyüklükleri dikkate alınarak yapılan sıralamada; birinci sırayı 73.068.633 m2 (%26.78) ile Reyhanlı almaktadır. Hatay ilinde bulunan toplam 117.205.283 m2 lik yabancı taşınmazının 73.068.633 m2 si (%62) Reyhanlı'dadır. Bu ilçeyi 52.944.595 m2 (%19.4) ile Elbeyli, 40.069.172 m2 (%14.7) ile de Nusaybin ilçeleri izlemektedir (Çizelge: 5).
YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARIN GENEL DURUMU
Yabancılara, Türk Asıllılara ve Suriye Uyruklulara Ait Taşınmazların Niteliklerine Göre Dağılımı
Çizelge 1. Yabancılara, Türk asıllılara ve Suriye uyruklulara ait taşınmazların, niteliklerine, kişi sayısına, taşınmaz sayısına ve yüzölçümüne göre dağılımı
Nitelikler
Kökeni
Kişi
Sayısı
%
Taşınmaz
Sayısı
%
Yüzölçümü
( m² )
%
Genel Toplam
51.012
100,00
47.240
100,00
272.871.200
100,00
Suriye
2.469
4,84
4.596
9,73
241.467.705
88,49
Yabancı (Suriye hariç)
35.619
69,82
31.136
65,91
27.715.429
10,16
Türk asıllı
12.924
25,34
11.508
24,36
3.688.066
1,35
Arazi
Suriye
1373
2,69
2.880
6,10
214.284.516
78,53
Yabancı (Suriye hariç)
2.022
3,96
2.663
5,64
15.592.824
5,71
Türk asıllı
2.633
5,16
1.255
2,66
1.929.153
0,71
Toplam
6.028
11,82
6.798
14,39
231.806.494
84,95
Bağ-Bahçe
Suriye
521
1,02
1.033
2,19
25.713.937
9,42
Yabancı (Suriye hariç)
817
1,60
905
1,92
5.529.439
2,03
Türk asıllı
1.301
2,55
540
1,14
564.893
0,21
Toplam
2.639
5,17
2.478
5,25
31.808.269
11,66
Arsa
Yabancı (Suriye hariç)
17.889
35,07
15.265
32,31
3.864.138
1,42
Türk asıllı
6.165
12,09
6.782
14,36
925.344
0,34
Suriye
156
0,31
198
0,42
266.436
0,10
Toplam
24.210
47,46
22.245
47,09
5.055.918
1,85
Konut
Yabancı (Suriye hariç)
13.418
26,30
11.020
23,33
2.541.734
0,93
Suriye
329
0,64
402
0,85
1.193.279
0,44
Türk asıllı
2.414
4,73
2.411
5,10
237.189
0,09
Toplam
16.161
31,68
13.833
29,28
3.972.203
1,46
Turistik Tesis
Yabancı (Suriye hariç)
289
0,57
217
0,46
49.980
0,02
Türk asıllı
29
0,06
30
0,06
2.646
0,00
Suriye
1
0,00
1
0,00
53
0,00
Toplam
319
0,63
248
0,52
52.680
0,02
İşyeri
Yabancı (Suriye hariç)
1.184
2,32
1.066
2,26
137.314
0,05
Türk asıllı
382
0,75
490
1,04
28.841
0,01
Suriye
89
0,17
82
0,17
9.482
0,00
Toplam
1.655
3,24
1.638
3,47
175.637
0,06
Taşınmazların, Kişi Sayısına, Taşınmaz Sayısına, Yüzölçümüne ve Coğrafi Bölgelere Göre Dağılımı
Çizelge 2. Türkiye toplamı
Bölge Adı
Kökeni
Kişi
Sayısı
%
Taşınmaz
Sayısı
%
Yüzölçümü
(m²)
%
Genel Toplam
51.012
100,00
47.240
100,00
272.871.200
100,00
Güney Doğu
Yabancı
688
1,35
1.974
4,18
128.735.197
47,18
Anadolu Bölgesi
Türk asıllı
2
0,00
2
0,00
32
0,00
Akdeniz Bölgesi
Yabancı
15.030
29,46
13.443
28,46
124.818.828
45,74
Türk asıllı
22
0,04
31
0,07
11.475
0,00
Marmara Bölgesi
Yabancı
7.838
15,37
7.419
15,70
6.683.781
2,45
Türk asıllı
11.051
21,66
9.416
19,93
2.743.260
1,01
Ege Bölgesi
Yabancı
13.288
26,05
11.035
23,36
6.760.720
2,48
Türk asıllı
1.790
3,51
2.000
4,23
905.703
0,33
İç Anadolu Bölgesi
Yabancı
852
1,67
1.290
2,73
1.450.730
0,53
Türk asıllı
56
0,11
56
0,12
4.506
0,00
Doğu Anadolu Bölgesi
Yabancı
100
0,20
162
0,34
375.661
0,14
Karadeniz Bölgesi
Yabancı
292
0,57
409
0,87
358.217
0,13
Türk asıllı
3
0,01
3
0,01
23.090
0,01
Taşınmazların, Yüzölçümü Büyüklüğüne Göre İlk 10'a Giren Uyruklar İçin, Kişi Sayısına, Taşınmaz Sayısına ve Yüzölçümüne Göre Dağılımı
Çizelge 3. Türkiye Toplamı
Uyruk
Kökeni
Kişi Sayısı
%
Taşınmaz Sayısı
%
Yüzölçümü (m²)
%
Genel Toplam
51.012
100,00
47.240
100,00
272.871.200
100,00
Suriye
Yabancı
2.469
4,84
4.595
9,73
241.466.449
88,49
Türk asıllı
0
0,00
1
0,00
1.256
0,00
Almanya
Yabancı
12.926
25,34
11.975
25,35
7.515.241
2,75
Türk asıllı
2
0,00
2
0,00
633
0,00
Lübnan
Yabancı
219
0,43
278
0,59
4.724.552
1,73
Yunanistan
Yabancı
1.473
2,89
1.009
2,14
616.401
0,23
Türk asıllı
12.919
25,33
11.503
24,35
3.663.130
1,34
İngiltere
Yabancı
9.271
18,17
6.898
14,60
3.664.104
1,34
Türk asıllı
2
0,00
1
0,00
148
0,00
Amerika Birleşik
Devletleri
Yabancı
773
1,52
942
1,99
2.798.925
1,03
Türk asıllı
1
0,00
1
0,00
22.899
0,01
Mısır
Yabancı
46
0,09
35
0,07
2.761.663
1,01
Fransa
Yabancı
784
1,54
692
1,46
841.262
0,31
Avusturya
Yabancı
838
1,64
970
2,05
788.103
0,29
Hollanda
Yabancı
2.335
4,58
1.785
3,78
681.420
0,25
İlk on ülke toplamı
Yabancı
31.134
61,03
29.179
61,77
265.858.119
97,43
Türk asıllı
12.924
25,34
11.508
24,36
3.688.066
1,35
Diğer ülkeler toplamı
Yabancı
6.954
13,63
6.553
13,87
3.325.014
1,22
Taşınmazların, Yüzölçümü Büyüklüğüne Göre İlk 10'a Giren İller İçin, Kişi Sayısına, Taşınmaz Sayısına ve Yüzölçümüne Göre Dağılımı
Çizelge 4. Türkiye toplamı
İller
Kökeni
Kişi Sayısı
%
Taşınmaz Sayısı
%
Yüzölçümü (m²)
%
Genel Toplam
51.012
100,00
47.240
100,00
272.871.200
100,00
Hatay
Yabancı
2.156
4,23
3.418
7,24
117.201.537
42,95
Türk asıllı
2
0,00
4
0,01
3.747
0,00
Kilis
Yabancı
232
0,45
604
1,28
55.030.989
20,17
Mardin
Yabancı
231
0,45
365
0,77
50.067.410
18,35
Gaziantep
Yabancı
213
0,42
972
2,06
23.050.427
8,45
İstanbul
Yabancı
6.221
12,20
5.644
11,95
5.087.138
1,86
Türk asıllı
3.881
7,61
4.058
8,59
386.144
0,14
Muğla
Yabancı
6.160
12,08
4.838
10,24
3.451.307
1,26
Türk asıllı
69
0,14
78
0,17
32.596
0,01
Adana
Yabancı
196
0,38
264
0,56
3.237.154
1,19
Antalya
Yabancı
11.436
22,42
8.507
18,01
2.645.097
0,97
Türk asıllı
17
0,03
25
0,05
6.985
0,00
İzmir
Yabancı
2.787
5,46
2.755
5,83
1.997.705
0,73
Türk asıllı
1.191
2,33
1.338
2,83
327.627
0,12
Bursa
Yabancı
307
0,60
355
0,75
166.552
0,06
Türk asıllı
5.654
11,08
3.996
8,46
1.678.414
0,62
İlk on il toplamı
Yabancı
28.339
55,55
27.722
58,68
261.935.315
95,99
Türk asıllı
9.625
18,87
9.499
20,11
2.435.513
0,89
Diğer iller toplamı
Yabancı
9.749
19,11
8.010
16,96
7.247.818
2,66
Türk asıllı
3.299
6,47
2.009
4,25
1.252.554
0,46
Taşınmazların, Yüzölçümü Büyüklüğüne Göre İlk 10'a Giren İlçeler İçin, Kişi Sayısına, Taşınmaz Sayısına ve Yüzölçümüne Göre Dağılımı
Tüm İlçeler
Çizelge 5. Toplam
İlçe Adı
Kökeni
Kişi
Sayısı
%
Taşınmaz
Sayısı
%
Yüzölçümü
( m² )
%
Genel Toplam
51.012
100,00
47.240
100,00
272.871.200
100,00
Reyhanlı
Yabancı
264
0,52
405
0,86
73.068.633
26,78
Elbeyli
Yabancı
50
0,10
198
0,42
52.944.595
19,40
Nusaybin
Yabancı
105
0,21
116
0,25
40.069.172
14,68
Oğuzeli
Yabancı
116
0,23
787
1,67
18.831.915
6,90
Altınözü
Yabancı
512
1,00
849
1,80
16.660.391
6,11
Türk asıllı
1
0,00
2
0,00
1.698
0,00
Kırıkhan
Yabancı
47
0,09
73
0,15
12.597.150
4,62
İskenderun
Yabancı
527
1,03
830
1,76
8.278.432
3,03
Türk asıllı
0
0,00
1
0,00
1.256
0,00
Merkez (Mardin)
Yabancı
65
0,13
171
0,36
6.068.557
2,22
Kızıltepe
Yabancı
61
0,12
78
0,17
3.929.681
1,44
Sarıyer
Yabancı
368
0,72
278
0,59
3.304.186
1,21
Türk asıllı
11
0,02
9
0,02
1.918
0,00
İlk on ilçe toplamı
Yabancı
2.115
4,15
3.785
8,01
235.752.713
86,40
Türk asıllı
12
0,02
12
0,03
4.872
0,00
Diğer ilçeler toplamı
Yabancı
35.973
70,52
31.947
67,63
33.430.421
12,25
Türk asıllı
12.912
25,31
11.496
24,34
3.683.194
1,35
3. SURİYE UYRUKLU YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLAR
A. TARİHSEL GELİŞİM
Türkiye ile Fransa arasında 1921 yılında imzalanan Ankara İtilafnamesi ile Türkiye ve Suriye arasındaki siyasal sınır (Hatay hariç) belirlenmiştir.
Bakanlar Kurulunun 04.05.1927 günlü, 5130 sayılı kararıyla; 30.05.1926 günlü Türkiye-Suriye Muhâdenat Mukavelenamesinin yürürlüğe girdiği tarihte Türkiye'de yerleşik ve Mukavelename gereğince Suriye vatandaşlığına geçmiş olan Suriye asıllıların, 13 Eylül 1331 (1915) ve 15 Nisan 1339 (1923) tarihli yasalar (Emvali Metrûke Yasaları) uyarınca el konulmuş taşınmazlarından hükümet elinde olanların geri verilmesi kararlaştırılmıştır.
Ancak, Suriye'de yaşayan Türklerin mallarına Suriye makamlarınca bir takım kısıtlamalar getirilmesi üzerine, Bakanlar Kurulunun 17.04.1929 günlü, 7887 sayılı kararı ile Suriyelilerin de Türkiye'deki taşınmazlarına el konulmuştur. Bu karar, Türkiye ile Fransa arasında 1932 yılında Ankara'da imzalanan Suriye'de Türklere Ait Emlak ile Türkiye'de Suriyelilere Ait Emlak Hakkında İtilafname ile yürürlükten kaldırılmıştır.
Suriye'nin 1930'lu yıllarda vatandaşlarımıza ait taşınmazlar üzerindeki kısıtlamaları artırması üzerine, Bakanlar Kurulunun 13.01.1939 günlü, 2/10250 sayılı kararı ile Suriye uyruklu kişilerin Türkiye'deki mallarının üçüncü kişilere ipotek ve devri durdurulmuştur.
Suriye Hükümeti, 27.09.1958 tarihinde yürürlüğe koyduğu Toprak Reformu Yasası ile yabancıların üçyüz hektarı aşan topraklarını kamulaştırma kararı almıştır. Bu yolla, 1962 yılına kadar Türk vatandaşlarına ait 467.927 dönüm arazi kamulaştırılmış ve hak sahiplerine herhangi bir ödeme yapılmamıştır. Bu gelişmeler üzerine Bakanlar Kurulunun 01.10.1966 günlü, 6/7104 sayılı kararı ile Suriye uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de bulunan taşınmazlarına 1062 sayılı Yasa uyarınca el konulmuştur.
Suriye Hükümeti, 1968 yılında taşınmaz sorunları konusunda Türk hükümeti ile görüşmelere başlamıştır. Yapılan görüşmeler sonucunda; Ankara'da 09.05.1972 günlü Türkiye-Suriye Emlak Komisyonu Hakkında Protokol ile 22.12.1972 günlü Türkiye Cumhuriyeti ile Suriye Arap Cumhuriyeti arasında Emlak Sorunlarının Çözülmesine Dair Sözleşme imzalanmıştır.
Türkiye-Suriye Emlak Komisyonunun saptamalarına göre; Türk vatandaşlarının Suriye'deki taşınmazları toplamı 1.034.261 dönüm, Suriye vatandaşlarının ülkemizdeki taşınmazları ise 272.368 dönümdür. Komisyona intikal eden dosyalarda yer alan, ancak Türk vatandaşlarına ait olduğu konusunda üzerinde anlaşmazlık bulunan arazi miktarı da 2.284.902 dönümdür.
B. TAŞINMAZLARIN İNCELENMESİ
Taşınmaz edinimi açısından özel bir durumda olan Suriye uyruğundaki 2.469 kişinin ülkemizdeki taşınmazlarının sayısı 4.596, yüzölçümleri toplamı 241.467.705 m2 dir. Bu miktar, yabancı gerçek kişilere ait taşınmazların toplam yüzölçümünün %88.5'ini oluşturmaktadır. Suriye uyrukluların mülkiyetindeki taşınmazlarda, kişi başına ortalama 97.800 m2 taşınmaz ve taşınmaz başına ortalama 52.539 m2 yüzölçümü düşmektedir (Çizelge: 6).
TKGM kayıtlarında Suriye uyruklu yabancı gerçek kişilere ait olarak gözüken taşınmazlar, nitelikleri açısından yüzölçümü büyüklüğüne göre sıralandığında; birinci sırayı 214.284.516 m2 (%88.74) ile arazi, ikinci sırayı 25.713.937 m2 (%10.65) ile bağ ve bahçe, üçüncü sırayı 1.193.279 m2 (%0.49) ile konut, dördüncü sırayı 266.436 m2 (%0.11) ile arsa, beşinci sırayı 9.482 m2 (% 0.004) ile işyeri almaktadır (Çizelge: 6).
Taşınmazların edinme nedenlerine göre; yüzölçümü bakımından birinci sırayı 132.540.011 m2 (%54.89) ile miras intikali, ikinci sırayı 51.696.552 m2 (%21.41) ile mahkeme kararı, üçüncü sırayı 29.976.214 m2 (%12.41) ile kadastro, dördüncü sırayı 27.025.458 m2 (%11.19) ile diğer ve beşinci sırayı 229.469 m2 (%0.10) ile satış almaktadır (Çizelge:7)
C. COĞRAFİ BÖLGELER
Suriye uyruklu yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de sahip oldukları taşınmazların yüzölçümü büyüklüğüne göre %53.19'u (128.437.084 m2) Güneydoğu Anadolu Bölgesindedir. İkinciliği 112.607.935 m2 (%46.63) ile Akdeniz Bölgesi almakta; bunu, 269.230 m2 (%0.11) ile Doğu Anadolu, 105.722 m2 (%0.04) ile İç Anadolu, 43.094 m2 (%0.02) ile Marmara ve 4.640 m2 (yüzbinde 2) ile Ege bölgeleri izlemektedir (Çizelge: 8).
TKGM kayıtlarında Suriye uyruklu yabancı gerçek kişilerin mülkiyetinde gözüken 241.467.705 m2 lik 4.596 taşınmazdan 2.404'ü (%52.31) Hatay (109.446.463 m2-%45.33) İlinde bulunmaktadır. Yüzölçümüne göre yapılan sıralamada; Hatay'ı 55.030.989 m2 (%22.79) 604 taşınmazla (%13.14) Kilis, 49.991.629 m2 (%20.70) 356 taşınmazla (%7.75) Mardin ve 23.004.187 m2 (%9.53) 939 taşınmazla (%20.43) Gaziantep illeri izlemekte olup, bu kategoride ilk on'a giren diğer iller; Adana (2.013.812 m2-%0.83), Mersin (853.315 m2-%0.35), Diyarbakır (323.944 m2-%0.13), Kahramanmaraş (294.345 m2-%0.12), Elazığ (269.230 m2-%0.11) ve Kayseri'dir (104.057 m2-%0.04) (Çizelge:9).
4.596 taşınmazdan 401'i (%8.72) Reyhanlı (71.174.734 m2-%29.48) İlçesinde bulunmaktadır. Yüzölçümüne göre yapılan sıralamada; Reyhanlı'yı 52.944.595 m2 (%21.93) 198 taşınmazla Elbeyli, 40.069.172 m2 (%16.59) 116 taşınmazla Nusaybin, 18.831.915 m2 (%7.80) 787 taşınmazla Oğuzeli, 16.493.388 m2 (%6.83) 782 taşınmazla Altınözü, 12.597.150 m2 (%5.22) 73 taşınmazla Kırıkhan, 5.992.776 m2 (%2.48) 162 taşınmazla Mardin merkez, 4.345.646 m2 (%1.80) 373 taşınmazla İskenderun, 3.929.681 m2 (%1.63) 78 taşınmazla Kızıltepe ve 2.940.360 m2 (%1.22) 10 taşınmazla İslahiye ilçeleri izlemektedir (Çizelge:10).
Suriye Uyruklu Gerçek Kişilere Ait Taşınmazların Edinme Nedenlerine Göre İncelenmesi
Taşınmazların Niteliklerine ve Edinme Nedenlerine Göre Dağılımı
Çizelge 6- Taşınmazların, niteliklerine, edinme nedenlerine, kişi sayısına, taşınmaz sayısına ve yüzölçümüne göre dağılımı
Nitelik
Edinme Nedeni
Kişi
Sayısı
%
Taşınmaz
Sayısı
%
Yüzölçümü
( m² )
%
Genel Toplam
2.469
100,00
4.596
100,00
241.467.705
100,00
Arazi
Miras
332
13,45
585
12,73
114.580.134
47,45
Mahkeme kararı
250
10,13
1.017
22,13
46.472.569
19,25
Kadastro
635
25,72
1.057
23,00
27.172.590
11,25
Diğerleri
151
6,12
208
4,53
25.829.855
10,70
Satış
5
0,20
13
0,28
229.369
0,09
Toplam
1.373
55,61
2.880
62,66
214.284.516
88,74
Bağ ve bahçe
Miras
93
3,77
215
4,68
17.820.390
7,38
Mahkeme kararı
100
4,05
314
6,83
5.064.828
2,10
Kadastro
289
11,71
464
10,10
2.594.059
1,07
Diğerleri
39
1,58
40
0,87
234.661
0,10
Toplam
521
21,10
1.033
22,48
25.713.937
10,65
Konut
Diğerleri
54
2,19
45
0,98
932.511
0,39
Kadastro
135
5,47
163
3,55
154.408
0,06
Mahkeme kararı
19
0,77
119
2,59
62.375
0,03
Miras
119
4,82
73
1,59
43.886
0,02
Satış
2
0,08
2
0,04
100
0,00
Toplam
329
13,33
402
8,75
1.193.279
0,49
Arsa
Mahkeme kararı
24
0,97
55
1,20
95.218
0,04
Miras
43
1,74
28
0,61
93.853
0,04
Kadastro
54
2,19
80
1,74
50.412
0,02
Diğerleri
35
1,42
35
0,76
26.952
0,01
Toplam
156
6,32
198
4,31
266.436
0,11
İşyeri
Kadastro
25
1,01
20
0,44
4.746
0,00
Miras
40
1,62
26
0,57
1.696
0,00
Mahkeme kararı
11
0,45
24
0,52
1.561
0,00
Diğerleri
13
0,53
12
0,26
1.479
0,00
Toplam
89
3,60
82
1,78
9.482
0,00
Turistik tesis
Miras
1
0,04
0
0,00
52
0,00
Mahkeme kararı
0
0,00
1
0,02
1
0,00
Toplam
1
0,04
1
0,02
53
0,00
Suriye Uyruklu Kişilere Ait Taşınmazların, Edinme Nedenlerine, Taşınmaz Sayısına ve Yüzölçümüne Göre Dağılımı
Çizelge 7. Edinme nedenlerine göre genel dağılım
Edinme Nedeni
Kişi
Sayısı
%
Taşınmaz
Sayısı
%
Yüzölçümü
(m²)
%
Genel Toplam
2,469
100.00
4,596
100.00
241,467,705
100.00
Miras
628
25.44
927
20.17
132,540,011
54.89
Mahkeme kararı
404
16.36
1,530
33.29
51,696,552
21.41
Kadastro
1,138
46.09
1,784
38.82
29,976,214
12.41
Diğerleri
292
11.83
340
7.40
27,025,458
11.19
Satış
7
0.28
15
0.33
229,469
0.10
Taşınmazların, Edinme Nedenlerine, Kişi Sayısına, Taşınmaz Sayısına, Yüzölçümüne ve Coğrafi Bölgelere Göre Dağılımı
Çizelge 8. Türkiye toplamı
Bölge Adı
Edinme Nedeni
Kişi
Sayısı
%
Taşınmaz
Sayısı
%
Yüzölçümü
(m²)
%
Genel Toplam
2,469
100.00
4,596
100.00
241,467,705
100.00
Güneydoğu Anadolu
Bölgesi
Miras
67
2.71
203
4.42
85,770,735
35.52
Mahkeme kararı
156
6.32
988
21.50
23,976,126
9.93
Kadastro
338
13.69
659
14.34
12,605,266
5.22
Diğerleri
77
3.12
60
1.31
5,856,512
2.43
Satış
3
0.12
4
0.09
228,445
0.09
Toplam
641
25.96
1,914
41.64
128,437,084
53.19
Akdeniz Bölgesi
Miras
524
21.22
699
15.21
46,735,852
19.35
Mahkeme kararı
241
9.76
526
11.44
27,645,355
11.45
Diğerleri
212
8.59
259
5.64
20,984,225
8.69
Kadastro
785
31.79
1,094
23.80
17,241,479
7.14
Satış
4
0.16
11
0.24
1,024
0.00
Toplam
1,766
71.53
2,589
56.33
112,607,935
46.63
Doğu Anadolu
Bölgesi
Kadastro
5
0.20
24
0.52
125,567
0.05
Diğerleri
0
0.00
5
0.11
79,208
0.03
Mahkeme kararı
1
0.04
15
0.33
64,455
0.03
Toplam
6
0.24
44
0.96
269,230
0.11
İç Anadolu Bölgesi
Diğerleri
2
0.08
16
0.35
105,508
0.04
Miras
2
0.08
3
0.07
214
0.00
Toplam
4
0.16
19
0.41
105,722
0.04
Marmara Bölgesi
Miras
25
1.01
16
0.35
31,967
0.01
Mahkeme kararı
6
0.24
1
0.02
10,616
0.00
Kadastro
5
0.20
4
0.09
505
0.00
Diğerleri
1
0.04
0
0.00
5
0.00
Toplam
37
1.50
21
0.46
43,094
0.02
Ege Bölgesi
Kadastro
5
0.20
3
0.07
3,396
0.00
Miras
10
0.41
6
0.13
1,244
0.00
Toplam
15
0.61
9
0.20
4,640
0.00
CUMHURBAŞKANLIĞI
Devlet Denetleme Kurulu
SAYI: 2006/1
TARİH: 06.02.2006
YABANCI UYRUKLU GERÇEK KİŞİLER İLE YABANCI ÜLKELERDE KURULAN
TÜZEL KİŞİLİĞE SAHİP TİCARET ŞİRKETLERİNİN TÜRKİYE CUMHURİYETİ SINIRLARI İÇERİSİNDE TAŞINMAZ EDİNMELERİ UYGULAMALARINA
İLİŞKİN İNCELEME RAPORUMUZDUR.
İÇİNDEKİLER
GİRİŞ
İNCELEMEYE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR
1. İNCELEMENİN KAPSAMI
2. İNCELEMENİN YÖNTEMİ
BİRİNCİ BÖLÜM
ARAŞTIRMA VE İNCELEMEDEKİ KISITLILIKLAR, İSTATİKSEL ANALİZLER
ARAŞTIRMA VE İNCELEMEDEKİ KISITLILIKLAR
1. TÜRK ASILLI YABANCI UYRUKLULARA İLİŞKİN OLARAK
2. TAŞINMAZIN NİTELİĞİNE İLİŞKİN OLARAK
3. TAŞINMAZLARIN BEDELLERİNE İLİŞKİN OLARAK
4. İŞLEM TARİHLERİNE İLİŞKİN OLARAK
5. YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERE İLİŞKİN OLARAK
6. SURİYE UYRUKLULARA İLİŞKİN OLARAK
İKİNCİ BÖLÜM
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNMELERİ VE YABANCI ÜLKE UYGULAMALARI
TARİHSEL GELİŞİM
1. OSMANLI DÖNEMİ
2. CUMHURİYET DÖNEMİ
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN SATIN ALMA YOLUYLA TAŞINMAZ EDİNMELERİ
1. KARŞILIKLILIK İLKESİ ÇERÇEVESİNDE TAŞINMAZ EDİNME
2. YASAL SINIRLAYICI KURALLAR
3. YABANCILARIN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNEBİLME YÖNTEMİ
B. BAZI ÜLKELERDEKİ UYGULAMALAR
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARA İLİŞKİN İSTATİSTİKSEL ANALİZLER
TANIM VE AÇIKLAMALAR
1. TANIMLAR
2. AÇIKLAMALAR
3. VERİLERİN ANALİZ ESASLARI
YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARIN GENEL DURUMU
1. TAŞINMAZIN NİTELİĞİ
2. COĞRAFİ BÖLGELER
3. İLK ON UYRUK
4. İLK ON İL
5. İLK ON İLÇE
SURİYE UYRUKLU YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLAR
1. TARİHSEL GELİŞİM
2. TAŞINMAZLARIN İNCELENMESİ
3. COĞRAFİ BÖLGELER
SURİYE UYRUKLULAR DIŞINDAKİ YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARIN EDİNME NEDENLERİNE GÖRE İNCELENMESİ
1. TAŞINMAZIN NİTELİĞİ
2. COĞRAFİ BÖLGELER
3. İŞLEM TARİHİ
4. İLK ON UYRUK
5. İLK ON İL
6. İLK ON İLÇE
TAPU YASASINDA DEĞİŞİKLİK YAPAN 4916 SAYILI YASANIN YÜRÜRLÜĞE GİRDİĞİ 19.07.2003 TARİHİ İLE 31.12.2004 TARİHİ ARASINDA YABANCI GERÇEK KİŞİLER TARAFINDAN EDİNİLMİŞ TAŞINMAZLARIN İNCELENMESİ
1. TAŞINMAZIN NİTELİĞİ VE BÖLGELERE DAĞILIMI
2. İLK ON UYRUK
3. İLK ON İL VE İLK ON İLÇE
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNMELERİ
0. KONUYA İLİŞKİN YASAL DÜZENLEMELER
1. YABANCI TÜZEL KİŞİLER
1. YABANCI TİCARET ŞİRKETLERİ
2. YABANCI DERNEK VE VAKIFLAR
BEŞİNCİ BÖLÜM
YABANCI TÜZEL KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARA İLİŞKİN İSTATİSTİKSEL ANALİZLER
TANIM VE AÇIKLAMALAR
1. TANIMLAR
2. AÇIKLAMALAR
A. YABANCI ÜLKELERDE KURULMUŞ OLAN ŞİRKETLERE (YABANCI ŞİRKETLER) AİT TAŞINMAZLAR
B. TÜRKİYE'DE KURULMUŞ OLAN YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERE AİT TAŞINMAZLAR
1. 6224 SAYILI YABANCI SERMAYEYİ TEŞVİK YASASINA GÖRE KURULMUŞ ŞİRKETLERE AİT TAŞINMAZLAR
2. 4875 SAYILI DOĞRUDAN YABANCI YATIRIMLAR YASASI KAPSAMINDAKİ ŞİRKETLERE AİT TAŞINMAZLAR
ALTINCI BÖLÜM
CEMAAT VAKIFLARINA AİT TAŞINMAZLAR
YEDİNCİ BÖLÜM
GENEL DEĞERLENDİRME
0. YABANCILARIN ÜLKEMİZDEKİ TAŞINMAZLARINA İLİŞKİN VERİLERE TOPLU BAKIŞ
1. KONUYA İLİŞKİN BAZI SAPTAMALAR
ANAYASA MAHKEMESİ KARARLARI
YABANCILARA AİT TAŞINMAZLARIN SAĞLIKLI BİR ENVANTERİNİN ÇIKARILMAMASI
TAŞINMAZ EDİNMELERİNİN YOĞUNLAŞTIĞI YERLER
YABANCILARIN EDİNEBİLECEKLERİ TAŞINMAZ YÜZÖLÇÜMÜNÜN ÜST SINIRININ AŞILMASI
YABANCILARIN KIRSAL ALANLARDA TAŞINMAZ EDİNİMİ
YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİ
YASAYA GÖRE SADECE BİNA EDİNEBİLECEK YABANCILARA AİT TAŞINMAZLARIN DURUMU
BAZI ÜLKELERİN UYRUKLULARINA AİT TAŞINMAZLARIN DURUMU
YABANCIYA TAŞINMAZ SATIŞINDAN SAĞLANAN GELİR
SEKİZİNCİ BÖLÜM
SONUÇ VE ÖNERİLER
0. SONUÇ
ÖNERİLER
I. GİRİŞ
İNCELEMEYE İLİŞKİN AÇIKLAMALAR
1. İNCELEMENİN KAPSAMI
İnceleme esas olarak, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde edindikleri taşınmazlara ilişkin genel durumu kapsamaktadır.
Ancak, konu ile doğrudan ilgili olmamakla birlikte, yabancı ülke temsilciliklerine ait taşınmazlar ile Avrupa Birliği sürecinde gündemde olması nedeniyle cemaat vakıflarına ait taşınmazlar gibi konulara da kısaca değinilmiştir.
Öte yandan, sadece yabancı ülkelerde kurulan ticaret şirketlerinin tek başına incelenmesinin konunun bütünlüğünü görmeyi engelleyeceği düşünüldüğünden, Türkiye'de kurulmuş yabancı sermayeli şirketlerin de inceleme kapsamına alınmasında yarar görülmüştür.
İnceleme; 31.12.2004 tarihine kadar yapılan işlemlere dayandırılmıştır.
2. İNCELEMENİN YÖNTEMİ
İnceleme sırasında:
Konuyla ilgili literatür taraması yapılmış ve seçilen kaynaklardan yararlanılmıştır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ile Milli Emlak Genel Müdürlüğü (MEGM) başta olmak üzere, kamu kurum ve kuruluşlarından bilgi toplanmıştır.
İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesinin ve 81 il valisinin konuya ilişkin görüş ve değerlendirmeleri alınmıştır.
İstatistiksel verilerin analizi için Başbakanlık Devlet İstatistik Enstitüsü (DİE) ile iş birliği yapılmıştır.
II.BİRİNCİ BÖLÜM
ARAŞTIRMA VE İNCELEMEDEKİ KISITLILIKLAR, İSTATİKSEL ANALİZLER
1. ARAŞTIRMA VE İNCELEMEDEKİ KISITLILIKLAR
Yabancı gerçek kişilerin ve yabancı ticaret şirketlerinin Türkiye'de edindikleri taşınmazlara ilişkin istatistiksel analizler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı arşivinde bilgi işlem ortamında tutulan kayıtlara (TAKBİS) dayalı olarak yapılmıştır. Kayıtların içeriği kaçınılmaz olarak, aşağıda belirtilen olumsuzlukların rapora yansımasına neden olmuştur.
A.TÜRK ASILLI YABANCI UYRUKLULARA İLİŞKİN OLARAK
Doğuştan Türk vatandaşlığını kazanmış olup da İçişleri Bakanlığının izniyle vatandaşlıktan ayrılmak ya da Türk vatandaşlığını kaybetmek suretiyle bir başka devlet uyruğuna geçen çok sayıda Türk asıllı kişi bulunmasına karşın, kayıtlarda bu konumdaki yalnızca 5 kişinin taşınmaz sahibi olduğu gözükmektedir. Bu durumun, Türk asıllı kişilerden büyük bölümünün Türk kimlikleriyle, bir bölümünün ise Türk asıllı oldukları bildiriminde bulunmadan, yeni kimlikleriyle taşınmaz edinmiş olmalarından kaynaklandığı anlaşılmaktadır.
B. TAŞINMAZIN NİTELİĞİNE İLİŞKİN OLARAK
Tapu kayıtlarında taşınmazın türü, kullanım amacı, cinsi gibi niteliklerine ilişkin değişikliklerin Yabancı İşler Dairesi Başkanlığına bildirilmemesi nedeniyle incelemeye esas alınan verilerden bir bölümü taşınmazların güncel niteliklerini değil önceki niteliklerini yansıtmaktadır. Örneğin; 4875 sayılı Yasa kapsamında Türkiye'de kurulmuş yabancı sermayeli ticaret şirketlerinin edindikleri taşınmazların toplam yüzölçümünün %88.62'si arazi ve bağ-bahçe %0.1'i işyeri gözükmektedir.
C. TAŞINMAZLARIN BEDELLERİNE İLİŞKİN OLARAK
Bedele ilişkin incelemede, 19.07.2003-31.12.2004 tarihleri arasında edinilen taşınmaz değerleri esas alınmıştır. Tapuya bildirilen ortalama birim değerleri arasında önemli farklar bulunması ve kimi satışlarda taşınmaz değeri olarak gerçekçi olmayan miktarların bildirilmesi, bedellerin isabetli biçimde belirlenmesini güçleştirmektedir.
D. İŞLEM TARİHLERİNE İLİŞKİN OLARAK
Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı arşivinde son işlem tarihi itibarıyla yabancıların edindikleri taşınmazlara ilişkin bilgiler bulunmaktadır. Geçmişte yabancı uyruklulara aitken Türk uyruklulara geçen taşınmazlar konusunda bilgi bulunmadığından dönemler arasında sağlıklı bir karşılaştırma yapma olanağı bulunmamaktadır.
E. YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERE İLİŞKİN OLARAK
Tapu Yasasının 35. maddesinde 03.07.2003 günlü, 4916 sayılı Yasayla yapılan değişikliğe kadar yabancı ülkelerde kurulan ticaret şirketlerinin Türkiye'de taşınmaz edinmelerine ilişkin genel bir kural bulunmamaktadır. 4916 sayılı Yasa ile yapılan değişiklikten 2004 yılı sonuna kadar bu nitelikte yalnızca 5 şirketin taşınmaz edindiği görülebilmektedir. Buna karşılık yabancı ülkelerde kurulmuş ticaret şirketlerinin Türkiye'deki iştiraklerinin ya da hisse devri yoluyla tamamına sahip oldukları şirketlerin taşınmazları konusunda yeterli bilgiye ulaşılamamıştır. Bu dönemde yabancı şirketlerin doğrudan edindikleri taşınmazlara ilişkin bilgilerin bir bölümünün raporun hazırlandığı tarih itibarıyla ilgili birime ulaşmamış olması da güçlü bir olasılıktır.
31.12.2004 itibarıyla Hazine Müsteşarlığı Yabancı Sermaye Genel Müdürlüğü kayıtlarında "yabancı sermayeli şirket" olarak görünen 9607 şirketin, 5880'inde yabancı sermaye payı %50 ve daha fazla görünmekte, diğerlerindeki yabancı sermaye payı ise %50'nin altında bulunmaktadır. 4875 ve 6224 sayılı Yasalar uyarınca yabancı sermaye ile Türkiye'de kurulmuş olan şirketler ile yabancı ülkelerde kurulmuş olup Türkiye'deki şirketlere iştirak eden veya Türkiye'deki şirketleri devralmış yabancı şirketlerin sahip oldukları taşınmazlara ilişkin olarak Yabancı Sermaye Genel Müdürlüğü ve Yabancı İşler Dairesi Başkanlığında sağlıklı bilgi bulunmamaktadır.
6224 ve 4875 sayılı Yasalar dışındaki düzenlemelere göre ülkemize gelen yabancı sermayeli şirketlere (örneğin bankalar) ilişkin taşınmaz bilgileri de kayıtlarda net olarak görülememektedir.
Yabancı sermaye payı %50'nin üzerinde olan 5880 şirketin Yabancı Sermaye Genel Müdürlüğündeki isimleri ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sistemindeki isimleri bilgisayarda eşleştirilerek, bunlardan taşınmaz edinenlerin belirlenmesine çalışılmıştır. Belirtilen sınırlamalar ve bilgisayar kayıtlarındaki eşleştirmede en küçük farklılığın sonucu değiştirmesi nedeniyle net sonuçlara ulaşılamadığından yabancı sermayeli şirketlerle ilgili istatistik ve değerlendirmeler eksik kalabilmektedir.
F. SURİYE UYRUKLULARA İLİŞKİN OLARAK
Yabancı gerçek kişilere ait toplam 272.871.200 m2 yüzölçümündeki taşınmazların 241.467.705 m2'sinin Suriye uyruklulara ait görülmesi; bu toplam üzerinden yapılan değerlendirmelerde Suriyelilere ait taşınmazlara ilişin verilerin belirleyici olmasına neden olmakta, taşınmaz edinilmesine ilişkin dengeleri bozmaktadır.
III. İKİNCİ BÖLÜM
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNMELERİ VE YABANCI ÜLKE UYGULAMALARI
1.TARİHSEL GELİŞİM
A. OSMANLI DÖNEMİ
OOsmanlı ülkesinde, bazı fermanlar ayrık tutulursa, 1868 yılına değin yabancı kişiler taşınmaz mal edinememişlerdir. 16.06.1868 günlü Tebaa-i Ecnebiyenin Emlaka Mutasarrıf Olması Hakkında Geçici Yasa ile yabancılara Osmanlı ülkesinde taşınmaz edinme hakkı bazı koşullara bağlı olarak tanınmıştır. Yasaya göre;
- Yabancılar, sahip oldukları taşınmazlara ilişkin konularda Osmanlı yargı sistemine tâbi olacaklardır.
- Yabancılar, Hicaz vilayetinde taşınmaz edinemeyeceklerdir.
- Yabancı bir devletin uyrukluğunu edinmek için Osmanlı uyrukluğundan çıkmış olanlar bu Yasadan yararlanamayacaklardır.
- Yasanın ekindeki protokole katılmamış devletlerin uyrukluğundaki yabancılar, hiçbir şekilde taşınmaz edinemeyecektir.
Yabancıların, bu yasaya göre edindikleri taşınmazlara ilişkin hakları, Birinci Dünya Savaşına kadar devam etmiştir. 02.11.1914 günlü, Kavanin-i Mevcudede Uhudu Atikaya Müstenit Ahkamın Lağvı Hakkında Yasa ile yabancılara önceden tanınan akçalı, yönetsel ve yargısal nitelikteki tüm ayrıcalıklar kaldırılmıştır.
B. CUMHURİYET DÖNEMİ
1. Lozan Andlaşması
23 Ağustos 1923 günlü, 341 sayılı Yasa ile yürürlüğe giren Lozan Andlaşması ekindeki İkamet ve Selahiyeti Adliye Mukavelenamesinin 1. maddesine göre; andlaşmanın bu bölümündeki hükümlerden her birinin diğer bağıtlı devletlerin uyruklarına ve şirketlerine uygulanması açısından tam karşılıklılık aranacağı belirtilmektedir.
Mukavelenamenin 3. maddesinde; öteki bağıtlı devletler uyruklarının yürürlükteki düzenlemelere uygun olması koşuluyla Türkiye'de her çeşit taşınır ya da taşınmaz mal edinmeye, bunları mülkiyetlerinde tutmaya ya da başkasına devretmeye hakları olacağı belirtilmektedir.
Mukavelenamenin 5. maddesine göre ise; yabancı ortaklıkların, yürürlükteki düzenlemelere uygun olması koşuluyla her çeşit taşınır mal edinmeye hakları olacaktır. Ancak taşınmaz ediniminin ortaklığın temel kuruluş amacı olmaması gerekmektedir.
2. Tapu Yasası
Ülkemizde yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi konusundaki temel düzenleme 22.12.1934 günlü, 2644 sayılı Tapu Yasası ile yapılmıştır. Bu Yasanın 03.07.2003 günlü, 4916 sayılı Yasa ile değişik 35. maddesinin Anayasa Mahkemesinin 14.03.2005 günlü, E.2003/70, K.2005/14 sayılı Kararıyla iptal edilmesi üzerine 29.12.2005 günlü, 5444 sayılı Yasa ile 2644 sayılı Tapu Yasasının 35. maddesi yeniden düzenlenmiştir.
Tapu Yasasının 35. maddesinin yeni metninin yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmeleri konusunda getirdiği başlıca değişiklikler şunlardır:
- 35. maddenin 4916 sayılı Yasayla düzenlenen önceki metninde; "karşılıklı olmak ve yasal sınırlamalara uyulmak" koşulu; yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin yasalarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri için aranmakta iken, yeni metinde bu koşulun yalnızca yabancı uyruklu gerçek kişiler için aranması öngörülmüştür.
- Önceki metinde; taşınmaz türü ayırımı yapılmaksızın, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin yasalarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektara kadar "taşınmaz" edinebilecekleri ve bir üst sınır saptanmaksızın otuz hektardan fazla taşınmaz edinilmesinin Bakanlar Kurulunun kararına bağlı olduğu belirtilmişken, yeni metinde; yabancı uyruklu gerçek kişilerin ancak, "işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları" edinebilecekleri ve edinilecek taşınmaz yüzölçümünün iki buçuk hektarı geçemeyeceği, bu miktarı otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulunun yetkili olduğu belirtilmiştir.
- Önceki metinde; yabancı gerçek ve tüzel kişilerin sınırlı ayni hak edinmelerinde karşılıklılık koşulu aranmayacağı kurala bağlanmış ve edinilecek yüzölçümü konusunda açık bir düzenlemeye yer verilmemişken, yeni metinde, bu konuda; yabancı gerçek kişiler için karşılıklılık koşulu ve yüzölçümü sınırlaması getirilmiştir.
5444 sayılı Yasa yukarıda belirtilenlerin dışında; karşılıklılığın tanımı, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin toprak edinemeyecekleri yerler, bir ilde toplam olarak sahip olacakları taşınmaz yüzölçümü gibi konularda kimi değişiklikler içermektedir.
35. maddenin yeni metni, yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinimleri konusunda önceki metne oranla önemli sayılabilecek kimi kısıtlamalar getirmiştir. Buna karşılık, maddenin ikinci fıkrasında; yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin yasalarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin, "ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak" edinebileceklerinin belirtilmesiyle yetinilmiş; maddenin yedinci fıkrasında da; yabancı gerçek ve tüzel kişilerin kamu yararı ve ülke güvenliği açısından taşınmaz sahibi olamayacakları yerler sayılmıştır.
Yeni düzenlemeyle, yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin yasalarına göre kurulan ticaret şirketlerinin taşınmaz edinmeleri konusundaki, karşılıklı olmak ve 30 hektarı geçmemek koşulları kaldırılmıştır.
2. YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN SATIN ALMA YOLUYLA TAŞINMAZ EDİNMELERİ
A. KARŞILIKLILIK İLKESİ ÇERÇEVESİNDE TAŞINMAZ EDİNME
2644 sayılı Tapu Yasasının inceleme dönemi içinde yürürlükte olan 35. maddesi yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmelerini; karşılıklı olmak ve yasayla getirilen sınırlamalara uymak koşullarına bağlamıştır.
Devletler arası ilişkilerde karşılıklı işlem esası, devletlerin ülkeleri üzerindeki egemenlik haklarının doğal sonuçlarından biridir. Karşılıklılık en az iki devlet arasında uygulanan ve her birinin ülkesinde diğerinin vatandaşlarına aynı nitelikteki hakları tanımaları durumudur.
Tapu Yasasının inceleme döneminde yürürlükte bulunan 35. maddesinde aranan karşılıklılığın, yasal ve eylemli karşılıklılık olduğunda bir duraksama yoktur. Yabancının devleti ile Türkiye arasında bir sözleşmenin bulunması, Tapu Yasasının 35. maddesi çerçevesinde karşılıklılığın gerçekleşmesi için yeterli değildir. Ahdi karşılıklılık da denilen ve kaynağını sözleşmeden alan karşılıklılık, eylemli olarak böyle bir işlemin uygulanmakta olduğunu göstermez. Yabancı bir devlet; Türk uyruklular için bazı sınırlamalar getirmiş ise (yer, miktar, cins, izin alma, ikamet yönünden), o devletin uyruklusu da ancak Türkiye'de aynı sınırlamalara bağlı olarak taşınmaz edinebilir.
Maddenin yeni metninde, "Karşılıklılığın tesbitinde hukuki ve fiili durum esas alınır" denilmektedir. Ancak; karşılıklılıktan söz ederken, ülkelerin sosyo-ekonomik gelişmişlik durumuna da eş düzeyli olarak bakılması gerekir. Vize uygulamaları ve satın alma güçleri arasında oluşan uçurumlar karşılıklılık ilkesinin eylemli olarak gerçekleşmesini, iki ülke vatandaşlarının taşınmaz edinme açısından eşit konumda olmalarını önemli ölçüde engellemektedir.
Ülkemizde taşınmaz edinmek isteyen yabancılar, vatandaşı oldukları ülkenin durumuna göre çeşitli gruplara ayrılmaktadır. Bu gruplandırma şöyledir:
- Taşınmaz edinimi konusunda Türkiye ile arasında karşılıklılık bulunan ülkeler (88 ülke),
- Taşınmaz edinimi konusunda Türkiye ile arasında karşılıklılık bulunmayan ülkeler (33 ülke),
- Vatandaşları, Türkiye'de sadece bina mülkiyeti edinebilen ülkeler (26 ülke),
- Vatandaşları, Türk Dışişleri ve İçişleri bakanlıklarının ortak izniyle taşınmaz edinebilen ülkeler (6 ülke).
Yukarıdaki gruplardan herhangi birinde yer almayan 37 ülke bulunmaktadır. Bu ülkelerin uyruklarının, günümüze kadar Türkiye'de taşınmaz edinimine ilişkin bir istemleri olmadığından; karşılıklılık durumlarının belirlenmesi bakımından, gerek Dışişleri Bakanlığında gerekse Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünde yeterli bilgi bulunmamaktadır.
B. YASAL SINIRLAYICI KURALLAR
1. Tapu Yasası
2644 sayılı Tapu Yasası'nın 27.07.2005 tarihine kadar yürürlükte olan 35. maddesine göre, yabancı gerçek kişiler;
- Karşılıklı olmak,
- Yasal sınırlamalara uymak,
- 30 hektardan fazla olmamak (yasal miras hariç),
koşuluyla Türkiye'de taşınmaz edinebilmektedirler.
2. Köy Yasası
442 sayılı Köy Yasası'nın 87. maddesi yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köylerde taşınmaz edinimlerini yasaklamaktaydı. Bu madde, 03.07.2003 günlü, 4916 sayılı Yasanın 38/a maddesi ile yürürlükten kaldırılmıştır.
2644 sayılı Yasanın 29.12.2005 günlü, 5444 sayılı Yasa ile değişik 35. maddesinde; yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de ancak iş yeri ve mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzi imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilecekleri öngörülmüş, ancak ticaret şirketleri yönünden bir kısıtlama getirilmemiştir.
3. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yasası
1981 yılında çıkarılan 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yasası uyarınca; birinci ve ikinci derece askeri yasak bölgeler ile güvenlik bölgelerinde yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişiler taşınmaz edinemezler.
Mukabele-i Bilmisil Yasası
28.05.1927 günlü, 1062 sayılı Hudutları Dahilinde Tebaamızın Emlakine Vaziyet Eden Devletlerin Türkiye'deki Tebaaları Emlakine Karşı Mukabele-i Bilmisil Tedabiri İttihazı Hakkında Yasa'nın 1. maddesinde; "İdari mukarrerat veya fevkalade veya istisnai kanunlarla Türkiye tebaasının hukuku mülkiyetini kısmen veya tamamen tahdit eden devletlerin Türkiye'deki tebaasının hukuku mülkiyeti dahi İcra Vekilleri Heyeti kararıyla Hükümet tarafından mukabele-i bilmisil olmak üzere kısmen veya tamamen tahdit ve menkulât ve gayrımenkulâtına vaziyet olunabilir." denilmiştir.
5. Türk Vatandaşlığı Yasası
4403 sayılı Türk Vatandaşlığı Yasası'nda, vatandaşlığın kazanılması ve kaybedilmesi bağlamında, taşınmaz edinimine ilişkin bazı düzenlemelere de yer verilmiştir.
Yasa'nın (29.06.2004 günlü, 5203 sayılı Yasayla değişik) 29. maddesinde; "Bu Yasa gereğince Türk Vatandaşlığını kaybeden kişiler, kayıp tarihinden başlayarak yabancı muamelesine tabî tutulur. Ancak doğumla Türk vatandaşı olup da, İçişleri Bakanlığından vatandaşlıktan çıkma izni alanlar ve bunların vatandaşlıktan çıkma belgesinde kayıtlı reşit olmayan çocukları; ... Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanmaya devam ederler. Yasa'nın 33 ve 35. madde hükümleri saklıdır." denilmiştir.
6. Özel Öğretim Kurumları Yasası
08.06.1965 günlü, 625 sayılı Özel Öğretim Kurumları Yasası'nın 20. maddesinde; "Bu Yasa'nın yürürlüğe girdiği tarihten önce yabancılar tarafından açılmış bulunan özel öğretim kurumlarının … yeni arazi edinmeleri ve kapasitelerini en fazla beş misline kadar artırabilmeleri Bakanlar Kurulunun kararına bağlıdır. Bunun dışında binaları genişletilemez, çoğaltılamaz, şubeleri açılamaz, mevcut binaların yerine kaim olmak üzere yeniden binalar inşa edilemez, herhangi bir suretle mülk edinilemez veya kiralanamaz. Mevcut binalarda ihtiyaç halinde yapılacak tamirat ve tadilat Bakanlığın iznine tabidir." denilmiştir.
C. YABANCILARIN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ EDİNEBİLME YÖNTEMİ
Ülkemizde taşınmaz edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişiler, Tapu Yasasının 35. maddesi uyarınca karşılıklılık ilkesine ve yasal sınırlamalara tâbi olduklarından, öncelikle bu durumlarının saptanması gerekmektedir.
Yabancıların taşınmaz ediniminde izlenen yöntem açısından, Hatay İlimizdeki özel durum ile ilgili bazı bilgileri burada vermekte yarar vardır.
3. BAZI ÜLKELERDEKİ UYGULAMALAR
Almanya'da, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin bu ülkede taşınmaz edinmeleri konusunda 30 Temmuz 1998'den önce bazı sınırlamalar bulunmaktaydı. Bu tarihte yürürlüğe giren Medeni Yasanın Uygulanmasına İlişkin Yasanın 86. maddesi ile bu kısıtlamalar kaldırılmıştır. Ancak Federal Hükümetin, yabancılara taşınmaz satışı konusunda düzenleyici bazı işlemler yapma yetkisi bulunmaktadır.
İngiltere'de, taşınmaz edinimi konusunda yabancı gerçek ve tüzel kişiler için bir sınırlama yoktur.
İspanya'da, 1986 yılına kadar tüm yabancı uyruklular için geçerli kimi kısıtlamalar varken, Avrupa Birliği üyeliği sonrasında, Avrupa Topluluğu Sözleşmesi uyarınca, üye devlet vatandaşları için belirli bölgeler dışında bu kısıtlamalar kaldırılmıştır.
İspanya'da, taşınmazlar üzerinde mülkiyet ve sınırlı ayni hakların ediniminin ulusal güvenlik nedeniyle sınırlandığı bölgeler üç gruba ayrılmıştır;
- İspanya kıyıları,
- Katalanya, Cebelitarık, Kadiz Körfezi ve Fransa sınır bölgeleri,
- Kuzey Afrika'daki İspanyol topraklarıdır.
İlk iki gruba giren bölgelerde taşınmaz edinimi, İspanyol vatandaşları için de askeri makamlardan izin alınmasını gerektirmektedir. Kuzey Afrika'daki İspanyol topraklarına ilişkin sınırlama ve yasaklar ise sadece AB üyesi devlet vatandaşı olmayan gerçek ve tüzel kişiler için geçerlidir. Bu sınırlamalar, hisselerinin %50'sinden fazlası AB üyesi devlet vatandaşı olmayan gerçek ve tüzel kişilere de uygulanmaktadır.
İspanya'da yüzölçümü 82,2 km2 den küçük adalar üzerinde AB üyesi ülke vatandaşları dışındaki, yabancıların mülk edinmelerine izin verilmemektedir. Diğer bölgelerde ise; yabancıların mülkiyetinde bulunan toplam alanın, o bölgenin yüzölçümünün %15'ini aşmaması gerekmektedir. Bu oran; Kadiz Körfezi ve Cebelitarık'ta %10, Kuzey Afrika'da %5'tir.
Macaristan'da, genel kural olarak yabancı gerçek veya tüzel kişiler yetkili makamların izni ile taşınmaz edinebilmektedir. Karşılıklılık yoksa veya kamu yararına aykırı bir durum söz konusu ise yabancının istemi reddedilebilmektedir. Ülkeye yasal yollardan göçmen olarak gelenlere, kendilerine taşınmaz bağışlanmış veya miras bırakılmış olanlara ve gelirleriyle en az beş yıl Macaristan'da yaşamını sürdürebilecek olanlara taşınmaz edinme izni verilebilmektedir. Özel koruma bölgelerinde veya tarımsal alanlarda yabancıların sadece veraset yoluyla taşınmaz edinebilmektedir.
İtalya'da, yabancıların taşınmaz edinmeleri özel bir sınırlamaya tâbi tutulmamıştır. Bununla birlikte, kamu güvenliğinin gerektirdiği durumlarda, Hükümet tarafından bazı sınırlamalar konulabilmektedir.
İrlanda Cumhuriyeti'nde, tarımsal amaçla kullanılacak arazilerin yabancılar tarafından edinimine bazı sınırlamalar getirilmiştir. Yabancıların tarımsal amaçla iki hektardan büyük arazi edinebilmeleri için Tarım Bakanlığının izni gerekmektedir. İrlanda'nın, Avrupa Birliğine katılmasından sonra, Avrupa Topluluğu Sözleşmesi uyarınca, yerleşme serbestisinden yararlanmak isteyen AB üyesi devletlerin vatandaşları için izin koşulu kaldırılmıştır.
İsveç'te, yerleşim yeri bulunmayanların, bu ülkede beş yıldan beri yaşamayanların, İsveç vatandaşı ile evli olmayanların ve yabancı şirketlerin taşınmaz edinebilmeleri için yetkili makamlardan izin almaları gerekmektedir.
Yunanistan'da, yabancı gerçek ve tüzel kişiler, sınır bölgeleri dışında taşınmaz edinebilmektedirler.
22.06.1927 tarihli Kararname ve daha sonra çıkarılan bazı kararnameler ile belirlenen bazı sınır bölgelerinde, tüm yabancıların taşınmaz edinimine çeşitli kısıtlamalar getirilmişti. Yabancılar, bazı bölgelerde ise 15 yıl boyunca sadece yerleştikleri bölgedeki tek taşınmazı edinebilmişlerdir.
Bu yasal düzenlemenin, Avrupa Topluluğu Mahkemesinin 305/87 sayılı kararı ile Topluluğu kuran antlaşmanın bazı maddelerine aykırı bulunması üzerine Yunanistan, Avrupa Birliğine üye ülkelerin vatandaşları bakımından sınırlamaları kaldırmıştır.
Suriye'de, yabancılar karşılıklılık ilkesi çerçevesinde ve İçişleri Bakanlığının izniyle kent merkezlerinde taşınmaz mal edinebilmektedirler.
Bulgaristan'da, yabancı gerçek ve tüzel kişiler sadece bina edinebilmektedirler. Bina dışındaki taşınmazlara, bu ülkenin yasalarına göre bir şirket kurmak veya kurulmuş bir şirkete ortak olmak, özelleştirme ve doğrudan yabancı yatırım yollarıyla sahip olunabilmektedir.
İsrail topraklarının %93'ü devlete, %7'si yerel yönetimlere ve özel hukuk kişilerine aittir.
İsrail Toprak Konseyinin 371 sayılı Kararına göre; bir yabancının arazi edinebilmesi için, Kırsal ve Tarımsal Toprak Komitesinin önerisi ve Toprak Konseyi Başkanının onayı gerekmektedir. Arazi edinme hakkı, bir taşınmazın beş yıldan uzun süre için kullanım ya da kiralama hakkının bir sözleşmeyle yabancı kişiye geçmesi anlamına gelmektedir.
İsrail topraklarının %7'sini oluşturan, yerel yönetimlere ve özel hukuk kişilerine ait araziler üzerinde ise yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinmelerine ilişkin bir kısıtlama yoktur.
İran'da, yabancı gerçek veya tüzel kişiler tarım arazisi edinememektedir. Tarım arazisi dışında taşınmaz edinmek isteyen yabancıların başvuruları Dışişleri Bakanlığınca karşılıklılık ilkesi bakımından değerlendirilmektedir. İran'daki sürekli yerleşimlerine son verecek yabancılar, sahip oldukları taşınmazları ülkeden ayrılışlarından itibaren altı ay içinde bir İran vatandaşına veya bu ülkede yasal olarak taşınmaz edinebilecek durumdaki başka bir yabancıya devretmek zorundadır.
Ermenistan'da, yabancı gerçek ya da tüzel kişiler, arazi dışında her tür taşınmaz edinebilmektedirler. Yabancıların miras veya bağış yoluyla edindikleri arazileri bir yıl içerisinde tasfiye etmeleri gerekmektedir.
Gürcistan'da, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi konusunda bir kısıtlama yoktur.
IV. ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARA İLİŞKİN İSTATİSTİKSEL ANALİZLER
1. TANIM VE AÇIKLAMALAR
A. TANIMLAR
Bu bölümde, çalışma içerisinde belirtilen çeşitli yasa, terim ve ifadelerin tanım, açıklama ve kapsamları hakkında bilgi verilmiştir.
Bedel: Taşınmazın tapu harcına esas tutulan ve emlak vergisine esas değerinden düşük olmayan bedelidir.
Coğrafi Bölge, İl ve İlçeler: 31.12.2004 itibarıyla ülkemizde 7 coğrafi bölgede 81 il ve bunlara bağlı 850 ilçe ile 73 il merkezi (merkez ilçe) bulunmaktadır.
Tapu kayıtlarına göre, 7 coğrafi bölgede de yabancı gerçek kişilere ait taşınmazlar bulunmaktadır.
Yabancı gerçek kişilere ait taşınmazların bulunduğu illerin bölgelere göre dağılımına bakıldığında; Marmara, Ege, Akdeniz ve İç Anadolu'da yer alan tüm illerde; Karadeniz ve Güneydoğu Anadolu Bölgesinde bulunan illerin %89'unda ve Doğu Anadolu Bölgesi illerinin %43'ünde yabancıların taşınmaz edinmiş oldukları görülmektedir.
Yabancı gerçek kişilere ait taşınmazların bulunduğu ilçelerin bölgelere göre dağılımı incelendiğinde ise, Marmara Bölgesindeki ilçelerin %74'ünde, Akdeniz Bölgesindekilerin %60'ında, Ege Bölgesindekilerin %57'sinde, İç Anadolu Bölgesindekilerin %29'unda, Karadeniz Bölgesindekilerin %26'sında, Güneydoğu Anadolu Bölgesindekilerin %25'inde ve Doğu Anadolu Bölgesindekilerin %10'unda yabancıların taşınmaza sahip oldukları saptanmıştır.
Ülkemizdeki 81 ilin %86'sında (70 il) yabancıların taşınmaz edindikleri görülmektedir. Yabancıların taşınmaza sahip olmadıkları iller ise, Karadeniz Bölgesinde; Gümüşhane ve Bayburt, Doğu Anadolu Bölgesinde; Ağrı, Bingöl, Bitlis, Erzincan, Erzurum, Hakkari, Muş, Van, Güneydoğu Anadolu Bölgesinde; Siirt'tir.
Ülkemizde, büyükşehir belediyesi olan 16 il bulunmaktadır. Bu illerden sadece Erzurum'da yabancılara ait taşınmaza rastlanmamıştır.
850 ilçeden 99'u, büyükşehir belediyesi sınırları içinde, 751'i ise dışındadır. 73 merkez ilçeden, 14'ünde yabancılara ait taşınmaz yoktur.
Büyükşehir belediyesi sınırları içindeki 99 ilçeden 90'ında (%92) ve diğer 751 ilçenin 213'ünde (%28) de yabancıların taşınmazları bulunmaktadır.
Büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde yer almasına karşın, yabancıların taşınmazı bulunmayan ilçeler: Ankara'da Akyurt, Bâlâ, Elmadağ ve Kalecik; Erzurum'da Merkez ve Ilıca; İzmir'de Bayındır; Sakarya'da Akyazı ve Ferizli'dir.
Yabancıların taşınmaz edinmiş oldukları ilçelerin illere göre dağılımına bakıldığında; Mersin, İstanbul, Kocaeli ve Muğla illerinin tüm ilçelerinde (il merkezleri dahil) ve ayrıca İzmir'de %93, Hatay'da %92, Yalova'da %83, Edirne ve Tekirdağ'da %78, Bursa'da %76, Antalya'da %73, ve Adana'da %69 oranında dağılım olduğu görülmektedir.
Merkez ilçeler (il merkezleri) dahil 923 ilçenin 362'sinde (%39) yabancılara ait taşınmaz bulunmakta olup, söz konusu edinimlerin özellikle il merkezleri ile büyükşehirlerde yoğunlaştığı görülmektedir.
Kişi Sayısı: Ülkemizde taşınmaz edinmiş olan yabancı gerçek kişilerin sayısıdır. Aynı kişinin birden fazla taşınmaza sahip olduğu durumlarda, kişi sayısı "1" olarak alınmış ve bu sayı kişinin edinmiş olduğu ilk taşınmaz (edinme tarihi itibarıyla) ile eşleştirilmiştir. Bu nedenle, rapor içerisinde yer alan bazı çizelgelerde taşınmaz sayısı veya yüzölçümü alanları dolu gelirken, kişi sayısı "0" gelebilmektedir.
Taşınmaz Sayısı: Yabancı gerçek kişilerin mülkiyetinde bulunan taşınmazların sayısıdır. Aynı taşınmaz, birden fazla işlem görmüş ise; edinim tarihine göre ilk sırada yer alan kayıttaki taşınmaz (kişi sayısında olduğu gibi) "1" olarak alınmıştır. Bu taşınmazın daha sonraki tarihlerde görmüş olduğu işlemlere ait kayıtlarda ise taşınmaz sayısı "0" olarak alınmıştır.
Türk Asıllı Yunanistan Uyruklular: Bu tanım tapu sicili açısından Yunanistan vatandaşı olan Batı Trakya Türkleri için kullanılmaktadır.
B. AÇIKLAMALAR
Bu çalışmada Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden alınan, 31.12.2004 tarihi itibarıyla yabancı gerçek kişilere ait taşınmazlara ilişkin bilgiler incelenmiştir. Tapu sicil işlemleri 31.12.2004 öncesinde gerçekleştirilmiş bazı taşınmazlara ilişkin bilgiler; henüz veri girişi yapılmadığı için kayıtlara yansımamış olabilir.
Belirtilen kayıtlar içinde Türk asıllı Yunan uyruklular da vardır. Çalışmamızda sadece Türkiye toplamı için genel durum incelenirken, "yabancı" ve "Türk asıllı, Yunanistan uyruklu" olarak ikili ayrıma yer verilmiş, diğer bölümler ise yabancıların tamamı açısından ele alınmıştır.
Çalışma kapsamında incelenen veri seti toplam 77.643 kayıttan, her kayıt ise 21 alandan (değişkenden) oluşmaktadır. Söz konusu alanlar içinde tanımlayıcı olarak ele alınabilecek olan 3 farklı değişken olarak taşınmazın tür tipi (3 farklı içerik), kullanım amacı (14 farklı içerik) ve cins (2269 farklı içerik) yer almaktadır. Bunların dışındaki diğer değişkenler ise uyruk, yerleşim yeri (il, ilçe, köy ve mahalle) nitelik bileşenleri, kayıt tarihi, edinim nedeni (30 farklı içerik), yüzölçümü, kişi ve taşınmaz sayısı vb. dir.
Taşınmazın tür tipi olarak; arsa/arazi (boş), arsa/arazi (binalı, meskenli) ve bağımsız bölüm (konut) kategorileri bulunmaktadır. Taşınmazın kullanım amacı olarak; mesken, iş/ticaret, eğlence/toplantı, okul/eğitim, hastane/tedavi, depo/antrepo/ardiye, elçilik, askeri, fabrika, dini, zirai, yol, otel ve bilinmeyen kategorileri vardır. Taşınmazın cins değişkeninde ise; dükkân, mağaza, sosyal tesis, mesken, bahçe, arsa gibi taşınmazın niteliği hakkında bilgi veren alt değişkenler yer almaktadır.
Cins kategorisinde 2269 farklı içerik bulunmasının nedeni; aynı içeriğe sahip alanların farklı ifadelerle temsil edilmesidir.
İstatistiksel analizler yapabilmek için cins ve edinim nedeni alanlarının gruplanmasına gereksinim duyularak nitelik açısından arazi/tarla, arsa, bağ/bahçe, konut, turistik tesis ve işyeri şeklinde 6'lı; edinim nedeni açısından ise tapu kayıtlarında 30 farklı ifade ile sınıflandırılan değişkenler satış, miras, mahkeme kararı, kadastro, diğer gibi ifadelerden oluşan 5 kategori halinde yeniden gruplandırılmıştır.
Tarihsel gelişim içerisinde taşınmaz edinimine ilişkin çeşitli mevzuatın (yasa ve fermanlar) yürürlükte olması ve 2644 sayılı Tapu Yasasının yabancıların taşınmaz edinmelerine yönelik 35. maddesinin çeşitli tarihlerde değiştirilmiş olması nedeniyle, incelemenin aynı zamanda belirli tarih aralıklarına göre yapılması gereği ortaya çıkmıştır.
TKGM bilgi işlem kayıtlarında; mahalle, köy, belediyeler (alt kademe belediyeleri dahil) aynı sütunda (mah/köy adlı alan) ve sadece metin formatında belirtilmiştir. Bu nedenle; ilgili tapu sicil müdürlüklerince düzenlenerek merkeze gönderilen ve merkezdeki bilgi işlem kayıtlarına esas olan bilgi formlarında, adı yazılı yerleşim yerlerinin köy veya mahalle olup olmadığı ayrıştırılamamakta; keza söz konusu yerleşimin şehir ya da kasaba belediyesinin sınırları içindeki bir mahalle olup olmadığı da bilinememektedir.
Bu nedenlerle TKGM kayıtları, DİE'nin 31.12.2004 tarihli idari bölünüş yapısına göre, il ve ilçe ayrımında incelenebilmiş olup, il ve ilçelere göre incelenen kayıtlar; il toplamları, merkez ilçeler (il merkezleri), büyükşehir belediyesi olan illerin ilçeleri ve diğer ilçeler olmak üzere dört kategoride farklılaştırılmıştır.
C. VERİLERİN ANALİZ ESASLARI
Yapılan istatistiksel analizler sonucunda elde edilen bilgiler, bir bütünlük ve sıra oluşturacak şekilde çizelgeleştirilmiştir. Çizelgelerde sıralama ölçütü olarak "yüzölçümü" büyüklüğü dikkate alınmış, yüzde hesaplamaları ise ana toplamlar üzerinden yapılmıştır. Bu işlem, taşınmazın niteliğine göre (arsa, arazi ve tarla, işyeri vb.) verilen çizelgelerde aynı mantık çerçevesinde gerçekleştirilmiştir. Böylece, taşınmazın niteliğine göre ilk on gruplamalarında gerçekleşen değişimlerin kolaylıkla izlenebilmesi sağlanmıştır. Yüzdeler ise hem grup toplamları için hem de her alt kalem için ana toplamlara ayrı ayrı oranlanmak suretiyle elde edilmiştir.
Çalışmada, yabancı gerçek kişilerin ülkemizde edinmiş oldukları taşınmazlara ait analiz çizelgelerini içeren kısımlar aynı sistematik içinde ele alınmıştır. Buna göre; her bir kısım, taşınmazların nitelikleri, tapuda işlem gördükleri tarih ve coğrafi bölgelere göre dağılımları ile yüzölçümü büyüklüğüne göre yapılan sıralama dikkate alınarak; ilk on il, ilk on ilçe ve ilk on uyruk bilgilerinden oluşacak şekilde tasarlanmıştır.
2. YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARIN GENEL DURUMU
Bu bölümde, yabancı gerçek kişilere ait taşınmaz kayıtları "yabancı", "Türk asıllı Yunan uyruklular" ve "Suriye uyruklular" olarak üçlü ayrımda incelenmiştir.
A. TAŞINMAZIN NİTELİĞİ
* Türkiye'de taşınmaz edinmiş olan yabancı gerçek kişilerin sayısı 51.012, bunlara ait taşınmaz sayısı 47.240 ve bu taşınmazların yüzölçümü 272.871.200 m2 dir. Yabancılara ait taşınmazların yüzölçümünün, kadastrosu yapılmış alanların yüzölçümüne (384.561.000.000 m2) oranı yüzbinde 71'dir. Gerçek kişilerin 12.924'ü Türk asıllı Yunan uyruklu, 2469'u Suriye uyruklu, 35.619'u da diğer yabancı uyruklulardır.
Taşınmazların sayı olarak 11.508'i Türk asıllı Yunan uyruklu, 4596'sı Suriye uyruklu, 31.136'sı ise diğer yabancılara aittir.
Taşınmazların yüzölçümü olarak 3.688.066 m2 si Türk asıllı Yunan uyruklulara, 241.467.705 m2 si Suriye uyruklulara, 27.715.420 m2 si ise diğer yabancılara aittir.
* İncelemenin kapsamını oluşturan taşınmazların sahiplerinden %25.4'ü Türk asıllı Yunan uyruklular, %4.8'si Suriye uyruklular, %69.8'i ise diğer yabancılardır. Taşınmazların sayısal dağılımına bakıldığında, Türk asıllı Yunan uyruklulara ait taşınmazlar toplamın %24.3'ünü Suriye uyruklulara ait taşınmazlar toplamın %9.7'sini diğerleri ise %65.9'unu oluşturmaktadır. Ancak sahip olunan taşınmazların yüzölçümü dikkate alındığında ortaya farklı bir görüntü çıkmaktadır. Buna göre, ülkemizde taşınmaz edinmiş kişilerin %25.3'ünü ve bu taşınmazların %24.4'ünü oluşturan Türk asıllı Yunan uyruklular toplam yüzölçümü açısından %1.4'lük paya sahiptir. Suriye uyrukluların sahip oldukları yüzölçümü %88.5, diğerleri %10.1'dir.
Genel olarak bakıldığında; her yabancı gerçek kişi başına düşen yüzölçümü 5.349 m2 iken; bu miktar Türk asıllı Yunan uyruklularda 285 m2, Suriye uyruklularda 97.800 m2, diğer yabancılarda ise 778 m2 dir. Aynı farklılık taşınmaz başına düşen yüzölçümünde de görülmektedir. Buna göre, taşınmaz başına 5.776 m2 olan ortalama; Türk asıllı Yunan uyruklulara ait taşınmazlarda 320 m2, Suriye uyruklularda 52.538 m2, diğer yabancılarda ise 890 m2 dir.
Taşınmazın niteliği açısından da benzer bir dağılım görülmektedir. Toplam 231.806.494 m2 arazinin, Türk asıllı Yunan uyruklular 1.929.153 m2, Suriye uyruklular 214.284.516 m2, diğerleri 15.592.825 m2 sine sahiptir. 31.808.269 m2 bağ-bahçenin ise; Türk asıllı Yunan uyruklular 564.893 m2, Suriye uyruklular 25.713.937, diğerleri ise 5.529.439 m2 sine sahiptir.
* Taşınmazların nitelikleri açısından yüzölçümü büyüklüğüne göre sıralamasına bakıldığında, birinci sırayı 231.806.494 m2 (%84.95) ile arazi, ikinci sırayı 31.808.269 m2 (%11.66) ile bağ ve bahçe, üçüncü sırayı 5.055.918 m2 (%1.85) ile arsa, dördüncü sırayı 3.972.203 m2 (%1.46) ile konut, beşinci sırayı 175.637 m2 (%0.06) ile işyeri ve altıncı sırayı 52.680 m2 (%0.02) ile turistik tesis almaktadır (Çizelge:1).
* Arazi niteliğindeki taşınmazların %1'i Türk asıllı Yunan uyruklu yabancılara, %93'ü Suriye uyruklulara, %6'sı diğer yabancılara aittir. Arazi cinsinden yapılmış edinimlerin coğrafi bölgelere göre dağılımına bakıldığında; birinci sırayı %48.5 ile Güneydoğu Anadolu Bölgesi, ikinci sırayı %47.8 ile Akdeniz Bölgesi, üçüncü sırayı ise %1.48 ile Marmara Bölgesi almaktadır.
* Ülkemizde, yabancı gerçek kişilere ait toplam 13.833 konutun 2.410'u Türk asıllı Yunan uyruklulara, 402'si Suriye uyruklulara, 11.021'i diğer yabancılara aittir.
B. COĞRAFİ BÖLGELER
* Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de sahip oldukları taşınmazların toplam yüzölçümü açısından %47'si Güneydoğu Anadolu Bölgesindedir.
* İkinci sırayı Akdeniz Bölgesi almakta, bunu Marmara, Ege, İç Anadolu, Doğu Anadolu ve Karadeniz Bölgeleri izlemektedir (Çizelge:2)
C. İLK ON UYRUK
aşınmazların toplam yüzölçümü büyüklüğüne göre en büyük paya 241.467.705 m2 alanla Suriye uyruklular sahiptir. Suriye uyrukluları 7.515.874 m2 ile Almanya, 4.724.552 m2 ile Lübnan, 4.279.531 m2 ile Yunanistan, 3.664.104 m2 ile İngiltere, 2.821.824 m2 ile ABD, 2.761.663 m2 ile Mısır, 841.262 m2 ile Fransa, 788.103 m2 ile Avusturya ve 681.420 m2 ile Hollanda izlemektedir (Çizelge: 3).
D. İLK ON İL
Ülkemizdeki yabancı gerçek kişilere ait taşınmazların dağılımında alan büyüklüğü açısından ilk sırayı, 117.205.283 m2 (%43) ile Hatay İli almaktadır. Hatay İlini; 55.030.989 m2 (%20.2) ile Kilis, 50.067.410 m2 (%18.3) ile Mardin ve 23.050.427 m2 (%8.4) ile Gaziantep, 5.473.282 m2 (%2) ile İstanbul, 3.483.903 m2 (%1.3) ile Muğla, 3.237.154 m2 (%1.2) ile Adana, 2.652.082 m2 (%1) ile Antalya, 2.325.332 m2 (%0.9) ile İzmir ve 1.678.414 m2 (%0.7) ile Bursa izlemektedir (Çizelge: 4).
Türk asıllı yabancılar; hem ilk on il, hem de diğer iller toplamında, kişi sayısı olarak toplamın %25'ine, taşınmaz sayısı bakımından ilk on ilde %26'sına, diğer illerde %20'sine sahipken, taşınmazların toplam yüzölçümü açısından ilk on ilde %1'ine, diğer illerde %15'ine sahiptir (Çizelge: 4).
E. İLK ON İLÇE
Ülkemizde yer alan tüm ilçeler (il merkezleri dahil) için taşınmazların toplam yüzölçümü büyüklükleri dikkate alınarak yapılan sıralamada; birinci sırayı 73.068.633 m2 (%26.78) ile Reyhanlı almaktadır. Hatay ilinde bulunan toplam 117.205.283 m2 lik yabancı taşınmazının 73.068.633 m2 si (%62) Reyhanlı'dadır. Bu ilçeyi 52.944.595 m2 (%19.4) ile Elbeyli, 40.069.172 m2 (%14.7) ile de Nusaybin ilçeleri izlemektedir (Çizelge: 5).
YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLARIN GENEL DURUMU
Yabancılara, Türk Asıllılara ve Suriye Uyruklulara Ait Taşınmazların Niteliklerine Göre Dağılımı
Çizelge 1. Yabancılara, Türk asıllılara ve Suriye uyruklulara ait taşınmazların, niteliklerine, kişi sayısına, taşınmaz sayısına ve yüzölçümüne göre dağılımı
Nitelikler
Kökeni
Kişi
Sayısı
%
Taşınmaz
Sayısı
%
Yüzölçümü
( m² )
%
Genel Toplam
51.012
100,00
47.240
100,00
272.871.200
100,00
Suriye
2.469
4,84
4.596
9,73
241.467.705
88,49
Yabancı (Suriye hariç)
35.619
69,82
31.136
65,91
27.715.429
10,16
Türk asıllı
12.924
25,34
11.508
24,36
3.688.066
1,35
Arazi
Suriye
1373
2,69
2.880
6,10
214.284.516
78,53
Yabancı (Suriye hariç)
2.022
3,96
2.663
5,64
15.592.824
5,71
Türk asıllı
2.633
5,16
1.255
2,66
1.929.153
0,71
Toplam
6.028
11,82
6.798
14,39
231.806.494
84,95
Bağ-Bahçe
Suriye
521
1,02
1.033
2,19
25.713.937
9,42
Yabancı (Suriye hariç)
817
1,60
905
1,92
5.529.439
2,03
Türk asıllı
1.301
2,55
540
1,14
564.893
0,21
Toplam
2.639
5,17
2.478
5,25
31.808.269
11,66
Arsa
Yabancı (Suriye hariç)
17.889
35,07
15.265
32,31
3.864.138
1,42
Türk asıllı
6.165
12,09
6.782
14,36
925.344
0,34
Suriye
156
0,31
198
0,42
266.436
0,10
Toplam
24.210
47,46
22.245
47,09
5.055.918
1,85
Konut
Yabancı (Suriye hariç)
13.418
26,30
11.020
23,33
2.541.734
0,93
Suriye
329
0,64
402
0,85
1.193.279
0,44
Türk asıllı
2.414
4,73
2.411
5,10
237.189
0,09
Toplam
16.161
31,68
13.833
29,28
3.972.203
1,46
Turistik Tesis
Yabancı (Suriye hariç)
289
0,57
217
0,46
49.980
0,02
Türk asıllı
29
0,06
30
0,06
2.646
0,00
Suriye
1
0,00
1
0,00
53
0,00
Toplam
319
0,63
248
0,52
52.680
0,02
İşyeri
Yabancı (Suriye hariç)
1.184
2,32
1.066
2,26
137.314
0,05
Türk asıllı
382
0,75
490
1,04
28.841
0,01
Suriye
89
0,17
82
0,17
9.482
0,00
Toplam
1.655
3,24
1.638
3,47
175.637
0,06
Taşınmazların, Kişi Sayısına, Taşınmaz Sayısına, Yüzölçümüne ve Coğrafi Bölgelere Göre Dağılımı
Çizelge 2. Türkiye toplamı
Bölge Adı
Kökeni
Kişi
Sayısı
%
Taşınmaz
Sayısı
%
Yüzölçümü
(m²)
%
Genel Toplam
51.012
100,00
47.240
100,00
272.871.200
100,00
Güney Doğu
Yabancı
688
1,35
1.974
4,18
128.735.197
47,18
Anadolu Bölgesi
Türk asıllı
2
0,00
2
0,00
32
0,00
Akdeniz Bölgesi
Yabancı
15.030
29,46
13.443
28,46
124.818.828
45,74
Türk asıllı
22
0,04
31
0,07
11.475
0,00
Marmara Bölgesi
Yabancı
7.838
15,37
7.419
15,70
6.683.781
2,45
Türk asıllı
11.051
21,66
9.416
19,93
2.743.260
1,01
Ege Bölgesi
Yabancı
13.288
26,05
11.035
23,36
6.760.720
2,48
Türk asıllı
1.790
3,51
2.000
4,23
905.703
0,33
İç Anadolu Bölgesi
Yabancı
852
1,67
1.290
2,73
1.450.730
0,53
Türk asıllı
56
0,11
56
0,12
4.506
0,00
Doğu Anadolu Bölgesi
Yabancı
100
0,20
162
0,34
375.661
0,14
Karadeniz Bölgesi
Yabancı
292
0,57
409
0,87
358.217
0,13
Türk asıllı
3
0,01
3
0,01
23.090
0,01
Taşınmazların, Yüzölçümü Büyüklüğüne Göre İlk 10'a Giren Uyruklar İçin, Kişi Sayısına, Taşınmaz Sayısına ve Yüzölçümüne Göre Dağılımı
Çizelge 3. Türkiye Toplamı
Uyruk
Kökeni
Kişi Sayısı
%
Taşınmaz Sayısı
%
Yüzölçümü (m²)
%
Genel Toplam
51.012
100,00
47.240
100,00
272.871.200
100,00
Suriye
Yabancı
2.469
4,84
4.595
9,73
241.466.449
88,49
Türk asıllı
0
0,00
1
0,00
1.256
0,00
Almanya
Yabancı
12.926
25,34
11.975
25,35
7.515.241
2,75
Türk asıllı
2
0,00
2
0,00
633
0,00
Lübnan
Yabancı
219
0,43
278
0,59
4.724.552
1,73
Yunanistan
Yabancı
1.473
2,89
1.009
2,14
616.401
0,23
Türk asıllı
12.919
25,33
11.503
24,35
3.663.130
1,34
İngiltere
Yabancı
9.271
18,17
6.898
14,60
3.664.104
1,34
Türk asıllı
2
0,00
1
0,00
148
0,00
Amerika Birleşik
Devletleri
Yabancı
773
1,52
942
1,99
2.798.925
1,03
Türk asıllı
1
0,00
1
0,00
22.899
0,01
Mısır
Yabancı
46
0,09
35
0,07
2.761.663
1,01
Fransa
Yabancı
784
1,54
692
1,46
841.262
0,31
Avusturya
Yabancı
838
1,64
970
2,05
788.103
0,29
Hollanda
Yabancı
2.335
4,58
1.785
3,78
681.420
0,25
İlk on ülke toplamı
Yabancı
31.134
61,03
29.179
61,77
265.858.119
97,43
Türk asıllı
12.924
25,34
11.508
24,36
3.688.066
1,35
Diğer ülkeler toplamı
Yabancı
6.954
13,63
6.553
13,87
3.325.014
1,22
Taşınmazların, Yüzölçümü Büyüklüğüne Göre İlk 10'a Giren İller İçin, Kişi Sayısına, Taşınmaz Sayısına ve Yüzölçümüne Göre Dağılımı
Çizelge 4. Türkiye toplamı
İller
Kökeni
Kişi Sayısı
%
Taşınmaz Sayısı
%
Yüzölçümü (m²)
%
Genel Toplam
51.012
100,00
47.240
100,00
272.871.200
100,00
Hatay
Yabancı
2.156
4,23
3.418
7,24
117.201.537
42,95
Türk asıllı
2
0,00
4
0,01
3.747
0,00
Kilis
Yabancı
232
0,45
604
1,28
55.030.989
20,17
Mardin
Yabancı
231
0,45
365
0,77
50.067.410
18,35
Gaziantep
Yabancı
213
0,42
972
2,06
23.050.427
8,45
İstanbul
Yabancı
6.221
12,20
5.644
11,95
5.087.138
1,86
Türk asıllı
3.881
7,61
4.058
8,59
386.144
0,14
Muğla
Yabancı
6.160
12,08
4.838
10,24
3.451.307
1,26
Türk asıllı
69
0,14
78
0,17
32.596
0,01
Adana
Yabancı
196
0,38
264
0,56
3.237.154
1,19
Antalya
Yabancı
11.436
22,42
8.507
18,01
2.645.097
0,97
Türk asıllı
17
0,03
25
0,05
6.985
0,00
İzmir
Yabancı
2.787
5,46
2.755
5,83
1.997.705
0,73
Türk asıllı
1.191
2,33
1.338
2,83
327.627
0,12
Bursa
Yabancı
307
0,60
355
0,75
166.552
0,06
Türk asıllı
5.654
11,08
3.996
8,46
1.678.414
0,62
İlk on il toplamı
Yabancı
28.339
55,55
27.722
58,68
261.935.315
95,99
Türk asıllı
9.625
18,87
9.499
20,11
2.435.513
0,89
Diğer iller toplamı
Yabancı
9.749
19,11
8.010
16,96
7.247.818
2,66
Türk asıllı
3.299
6,47
2.009
4,25
1.252.554
0,46
Taşınmazların, Yüzölçümü Büyüklüğüne Göre İlk 10'a Giren İlçeler İçin, Kişi Sayısına, Taşınmaz Sayısına ve Yüzölçümüne Göre Dağılımı
Tüm İlçeler
Çizelge 5. Toplam
İlçe Adı
Kökeni
Kişi
Sayısı
%
Taşınmaz
Sayısı
%
Yüzölçümü
( m² )
%
Genel Toplam
51.012
100,00
47.240
100,00
272.871.200
100,00
Reyhanlı
Yabancı
264
0,52
405
0,86
73.068.633
26,78
Elbeyli
Yabancı
50
0,10
198
0,42
52.944.595
19,40
Nusaybin
Yabancı
105
0,21
116
0,25
40.069.172
14,68
Oğuzeli
Yabancı
116
0,23
787
1,67
18.831.915
6,90
Altınözü
Yabancı
512
1,00
849
1,80
16.660.391
6,11
Türk asıllı
1
0,00
2
0,00
1.698
0,00
Kırıkhan
Yabancı
47
0,09
73
0,15
12.597.150
4,62
İskenderun
Yabancı
527
1,03
830
1,76
8.278.432
3,03
Türk asıllı
0
0,00
1
0,00
1.256
0,00
Merkez (Mardin)
Yabancı
65
0,13
171
0,36
6.068.557
2,22
Kızıltepe
Yabancı
61
0,12
78
0,17
3.929.681
1,44
Sarıyer
Yabancı
368
0,72
278
0,59
3.304.186
1,21
Türk asıllı
11
0,02
9
0,02
1.918
0,00
İlk on ilçe toplamı
Yabancı
2.115
4,15
3.785
8,01
235.752.713
86,40
Türk asıllı
12
0,02
12
0,03
4.872
0,00
Diğer ilçeler toplamı
Yabancı
35.973
70,52
31.947
67,63
33.430.421
12,25
Türk asıllı
12.912
25,31
11.496
24,34
3.683.194
1,35
3. SURİYE UYRUKLU YABANCI GERÇEK KİŞİLERE AİT TAŞINMAZLAR
A. TARİHSEL GELİŞİM
Türkiye ile Fransa arasında 1921 yılında imzalanan Ankara İtilafnamesi ile Türkiye ve Suriye arasındaki siyasal sınır (Hatay hariç) belirlenmiştir.
Bakanlar Kurulunun 04.05.1927 günlü, 5130 sayılı kararıyla; 30.05.1926 günlü Türkiye-Suriye Muhâdenat Mukavelenamesinin yürürlüğe girdiği tarihte Türkiye'de yerleşik ve Mukavelename gereğince Suriye vatandaşlığına geçmiş olan Suriye asıllıların, 13 Eylül 1331 (1915) ve 15 Nisan 1339 (1923) tarihli yasalar (Emvali Metrûke Yasaları) uyarınca el konulmuş taşınmazlarından hükümet elinde olanların geri verilmesi kararlaştırılmıştır.
Ancak, Suriye'de yaşayan Türklerin mallarına Suriye makamlarınca bir takım kısıtlamalar getirilmesi üzerine, Bakanlar Kurulunun 17.04.1929 günlü, 7887 sayılı kararı ile Suriyelilerin de Türkiye'deki taşınmazlarına el konulmuştur. Bu karar, Türkiye ile Fransa arasında 1932 yılında Ankara'da imzalanan Suriye'de Türklere Ait Emlak ile Türkiye'de Suriyelilere Ait Emlak Hakkında İtilafname ile yürürlükten kaldırılmıştır.
Suriye'nin 1930'lu yıllarda vatandaşlarımıza ait taşınmazlar üzerindeki kısıtlamaları artırması üzerine, Bakanlar Kurulunun 13.01.1939 günlü, 2/10250 sayılı kararı ile Suriye uyruklu kişilerin Türkiye'deki mallarının üçüncü kişilere ipotek ve devri durdurulmuştur.
Suriye Hükümeti, 27.09.1958 tarihinde yürürlüğe koyduğu Toprak Reformu Yasası ile yabancıların üçyüz hektarı aşan topraklarını kamulaştırma kararı almıştır. Bu yolla, 1962 yılına kadar Türk vatandaşlarına ait 467.927 dönüm arazi kamulaştırılmış ve hak sahiplerine herhangi bir ödeme yapılmamıştır. Bu gelişmeler üzerine Bakanlar Kurulunun 01.10.1966 günlü, 6/7104 sayılı kararı ile Suriye uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de bulunan taşınmazlarına 1062 sayılı Yasa uyarınca el konulmuştur.
Suriye Hükümeti, 1968 yılında taşınmaz sorunları konusunda Türk hükümeti ile görüşmelere başlamıştır. Yapılan görüşmeler sonucunda; Ankara'da 09.05.1972 günlü Türkiye-Suriye Emlak Komisyonu Hakkında Protokol ile 22.12.1972 günlü Türkiye Cumhuriyeti ile Suriye Arap Cumhuriyeti arasında Emlak Sorunlarının Çözülmesine Dair Sözleşme imzalanmıştır.
Türkiye-Suriye Emlak Komisyonunun saptamalarına göre; Türk vatandaşlarının Suriye'deki taşınmazları toplamı 1.034.261 dönüm, Suriye vatandaşlarının ülkemizdeki taşınmazları ise 272.368 dönümdür. Komisyona intikal eden dosyalarda yer alan, ancak Türk vatandaşlarına ait olduğu konusunda üzerinde anlaşmazlık bulunan arazi miktarı da 2.284.902 dönümdür.
B. TAŞINMAZLARIN İNCELENMESİ
Taşınmaz edinimi açısından özel bir durumda olan Suriye uyruğundaki 2.469 kişinin ülkemizdeki taşınmazlarının sayısı 4.596, yüzölçümleri toplamı 241.467.705 m2 dir. Bu miktar, yabancı gerçek kişilere ait taşınmazların toplam yüzölçümünün %88.5'ini oluşturmaktadır. Suriye uyrukluların mülkiyetindeki taşınmazlarda, kişi başına ortalama 97.800 m2 taşınmaz ve taşınmaz başına ortalama 52.539 m2 yüzölçümü düşmektedir (Çizelge: 6).
TKGM kayıtlarında Suriye uyruklu yabancı gerçek kişilere ait olarak gözüken taşınmazlar, nitelikleri açısından yüzölçümü büyüklüğüne göre sıralandığında; birinci sırayı 214.284.516 m2 (%88.74) ile arazi, ikinci sırayı 25.713.937 m2 (%10.65) ile bağ ve bahçe, üçüncü sırayı 1.193.279 m2 (%0.49) ile konut, dördüncü sırayı 266.436 m2 (%0.11) ile arsa, beşinci sırayı 9.482 m2 (% 0.004) ile işyeri almaktadır (Çizelge: 6).
Taşınmazların edinme nedenlerine göre; yüzölçümü bakımından birinci sırayı 132.540.011 m2 (%54.89) ile miras intikali, ikinci sırayı 51.696.552 m2 (%21.41) ile mahkeme kararı, üçüncü sırayı 29.976.214 m2 (%12.41) ile kadastro, dördüncü sırayı 27.025.458 m2 (%11.19) ile diğer ve beşinci sırayı 229.469 m2 (%0.10) ile satış almaktadır (Çizelge:7)
C. COĞRAFİ BÖLGELER
Suriye uyruklu yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de sahip oldukları taşınmazların yüzölçümü büyüklüğüne göre %53.19'u (128.437.084 m2) Güneydoğu Anadolu Bölgesindedir. İkinciliği 112.607.935 m2 (%46.63) ile Akdeniz Bölgesi almakta; bunu, 269.230 m2 (%0.11) ile Doğu Anadolu, 105.722 m2 (%0.04) ile İç Anadolu, 43.094 m2 (%0.02) ile Marmara ve 4.640 m2 (yüzbinde 2) ile Ege bölgeleri izlemektedir (Çizelge: 8).
TKGM kayıtlarında Suriye uyruklu yabancı gerçek kişilerin mülkiyetinde gözüken 241.467.705 m2 lik 4.596 taşınmazdan 2.404'ü (%52.31) Hatay (109.446.463 m2-%45.33) İlinde bulunmaktadır. Yüzölçümüne göre yapılan sıralamada; Hatay'ı 55.030.989 m2 (%22.79) 604 taşınmazla (%13.14) Kilis, 49.991.629 m2 (%20.70) 356 taşınmazla (%7.75) Mardin ve 23.004.187 m2 (%9.53) 939 taşınmazla (%20.43) Gaziantep illeri izlemekte olup, bu kategoride ilk on'a giren diğer iller; Adana (2.013.812 m2-%0.83), Mersin (853.315 m2-%0.35), Diyarbakır (323.944 m2-%0.13), Kahramanmaraş (294.345 m2-%0.12), Elazığ (269.230 m2-%0.11) ve Kayseri'dir (104.057 m2-%0.04) (Çizelge:9).
4.596 taşınmazdan 401'i (%8.72) Reyhanlı (71.174.734 m2-%29.48) İlçesinde bulunmaktadır. Yüzölçümüne göre yapılan sıralamada; Reyhanlı'yı 52.944.595 m2 (%21.93) 198 taşınmazla Elbeyli, 40.069.172 m2 (%16.59) 116 taşınmazla Nusaybin, 18.831.915 m2 (%7.80) 787 taşınmazla Oğuzeli, 16.493.388 m2 (%6.83) 782 taşınmazla Altınözü, 12.597.150 m2 (%5.22) 73 taşınmazla Kırıkhan, 5.992.776 m2 (%2.48) 162 taşınmazla Mardin merkez, 4.345.646 m2 (%1.80) 373 taşınmazla İskenderun, 3.929.681 m2 (%1.63) 78 taşınmazla Kızıltepe ve 2.940.360 m2 (%1.22) 10 taşınmazla İslahiye ilçeleri izlemektedir (Çizelge:10).
Suriye Uyruklu Gerçek Kişilere Ait Taşınmazların Edinme Nedenlerine Göre İncelenmesi
Taşınmazların Niteliklerine ve Edinme Nedenlerine Göre Dağılımı
Çizelge 6- Taşınmazların, niteliklerine, edinme nedenlerine, kişi sayısına, taşınmaz sayısına ve yüzölçümüne göre dağılımı
Nitelik
Edinme Nedeni
Kişi
Sayısı
%
Taşınmaz
Sayısı
%
Yüzölçümü
( m² )
%
Genel Toplam
2.469
100,00
4.596
100,00
241.467.705
100,00
Arazi
Miras
332
13,45
585
12,73
114.580.134
47,45
Mahkeme kararı
250
10,13
1.017
22,13
46.472.569
19,25
Kadastro
635
25,72
1.057
23,00
27.172.590
11,25
Diğerleri
151
6,12
208
4,53
25.829.855
10,70
Satış
5
0,20
13
0,28
229.369
0,09
Toplam
1.373
55,61
2.880
62,66
214.284.516
88,74
Bağ ve bahçe
Miras
93
3,77
215
4,68
17.820.390
7,38
Mahkeme kararı
100
4,05
314
6,83
5.064.828
2,10
Kadastro
289
11,71
464
10,10
2.594.059
1,07
Diğerleri
39
1,58
40
0,87
234.661
0,10
Toplam
521
21,10
1.033
22,48
25.713.937
10,65
Konut
Diğerleri
54
2,19
45
0,98
932.511
0,39
Kadastro
135
5,47
163
3,55
154.408
0,06
Mahkeme kararı
19
0,77
119
2,59
62.375
0,03
Miras
119
4,82
73
1,59
43.886
0,02
Satış
2
0,08
2
0,04
100
0,00
Toplam
329
13,33
402
8,75
1.193.279
0,49
Arsa
Mahkeme kararı
24
0,97
55
1,20
95.218
0,04
Miras
43
1,74
28
0,61
93.853
0,04
Kadastro
54
2,19
80
1,74
50.412
0,02
Diğerleri
35
1,42
35
0,76
26.952
0,01
Toplam
156
6,32
198
4,31
266.436
0,11
İşyeri
Kadastro
25
1,01
20
0,44
4.746
0,00
Miras
40
1,62
26
0,57
1.696
0,00
Mahkeme kararı
11
0,45
24
0,52
1.561
0,00
Diğerleri
13
0,53
12
0,26
1.479
0,00
Toplam
89
3,60
82
1,78
9.482
0,00
Turistik tesis
Miras
1
0,04
0
0,00
52
0,00
Mahkeme kararı
0
0,00
1
0,02
1
0,00
Toplam
1
0,04
1
0,02
53
0,00
Suriye Uyruklu Kişilere Ait Taşınmazların, Edinme Nedenlerine, Taşınmaz Sayısına ve Yüzölçümüne Göre Dağılımı
Çizelge 7. Edinme nedenlerine göre genel dağılım
Edinme Nedeni
Kişi
Sayısı
%
Taşınmaz
Sayısı
%
Yüzölçümü
(m²)
%
Genel Toplam
2,469
100.00
4,596
100.00
241,467,705
100.00
Miras
628
25.44
927
20.17
132,540,011
54.89
Mahkeme kararı
404
16.36
1,530
33.29
51,696,552
21.41
Kadastro
1,138
46.09
1,784
38.82
29,976,214
12.41
Diğerleri
292
11.83
340
7.40
27,025,458
11.19
Satış
7
0.28
15
0.33
229,469
0.10
Taşınmazların, Edinme Nedenlerine, Kişi Sayısına, Taşınmaz Sayısına, Yüzölçümüne ve Coğrafi Bölgelere Göre Dağılımı
Çizelge 8. Türkiye toplamı
Bölge Adı
Edinme Nedeni
Kişi
Sayısı
%
Taşınmaz
Sayısı
%
Yüzölçümü
(m²)
%
Genel Toplam
2,469
100.00
4,596
100.00
241,467,705
100.00
Güneydoğu Anadolu
Bölgesi
Miras
67
2.71
203
4.42
85,770,735
35.52
Mahkeme kararı
156
6.32
988
21.50
23,976,126
9.93
Kadastro
338
13.69
659
14.34
12,605,266
5.22
Diğerleri
77
3.12
60
1.31
5,856,512
2.43
Satış
3
0.12
4
0.09
228,445
0.09
Toplam
641
25.96
1,914
41.64
128,437,084
53.19
Akdeniz Bölgesi
Miras
524
21.22
699
15.21
46,735,852
19.35
Mahkeme kararı
241
9.76
526
11.44
27,645,355
11.45
Diğerleri
212
8.59
259
5.64
20,984,225
8.69
Kadastro
785
31.79
1,094
23.80
17,241,479
7.14
Satış
4
0.16
11
0.24
1,024
0.00
Toplam
1,766
71.53
2,589
56.33
112,607,935
46.63
Doğu Anadolu
Bölgesi
Kadastro
5
0.20
24
0.52
125,567
0.05
Diğerleri
0
0.00
5
0.11
79,208
0.03
Mahkeme kararı
1
0.04
15
0.33
64,455
0.03
Toplam
6
0.24
44
0.96
269,230
0.11
İç Anadolu Bölgesi
Diğerleri
2
0.08
16
0.35
105,508
0.04
Miras
2
0.08
3
0.07
214
0.00
Toplam
4
0.16
19
0.41
105,722
0.04
Marmara Bölgesi
Miras
25
1.01
16
0.35
31,967
0.01
Mahkeme kararı
6
0.24
1
0.02
10,616
0.00
Kadastro
5
0.20
4
0.09
505
0.00
Diğerleri
1
0.04
0
0.00
5
0.00
Toplam
37
1.50
21
0.46
43,094
0.02
Ege Bölgesi
Kadastro
5
0.20
3
0.07
3,396
0.00
Miras
10
0.41
6
0.13
1,244
0.00
Toplam
15
0.61
9
0.20
4,640
0.00